【樓市走勢前瞻：專家點評】撤辣後樓市走勢如何，專家意見紛紜。東亞銀行首席經濟師蔡永雄屬於審慎樂觀派。他接受《香港財經時報》訪問時表示，政府撤辣，以及息口是影響樓市走勢的兩個因素。政府撤辣後，交投活躍，已令樓市回穩，若果美國開始減息，符合息口回落的預期，對樓市有正面作用，預計年底樓價以低單位百分比上升。他認為，雖然新盤庫存量多，但相信發展商不會一下子推出所有單位，拖低樓價。
新盤售出八成已算理想
自從政府於2月底全面撤辣後，樓市交投活躍。蔡永雄解釋，主要是一手樓交投非常活躍，因先前一段時間未有新盤推出，但現在有新盤推出，雖然現時新盤未必悉數售罄，但也可售出七至八成單位，賣得好，交投再度活躍。
交投活躍令樓市回穩
他續稱，另外，二手市場曾在撤辣後一段時間內表現好，現在稍為放緩，但二手市場未有冰封，未致於如以往沒有交投。二手市場交投再度轉活，業主願意放盤，不需要大折讓賣樓。正因市場交投活躍，從而帶動整個樓市，令樓市回穩。
蔡永雄指，撤辣令一、二手交投轉活，但樓市很難一下子上升，市況轉暢旺，這不是合理期望。先前發展商持觀望態度，如市不好，就不推盤，但目前發展商願意推盤，新盤認購反應好。
不同類別買家紛紛入市
今趟政府撤辣，吸引更多不同類型買家入市。蔡永雄指，在未撤辣前，市場較多上車人士；在撤辣後，買家類別得以擴闊，不單止有本地投資者、外地人士入市、更有人以公司名義都可以買樓。目前樓市返回正常情況。
減息遲遲未落實
另一個因素是利率走勢。由2022年3月，美國開始加息，最後一次加息在去年7月，近5次聯儲局議息，利率維持不變。市場認為息口已見頂，並預期會減息，但減息遲遲未落實，可能因最近通脹未返回2%目標，聯儲局官員指不急於調整利率。甚至有分析預期息口不減反加。
美今年料減息半厘
不過，蔡永雄仍覺得，今次美國減息機會大。他指出，雖然通脹數據較預期高，但要跌回原先2%目標過程當中會有波動，不是一下子跌至2%，目前美國聯邦基金利率介乎5%至6.5%已是很高水平，相比通脹率3%，屬於高水位，有減息空間，只不過現時回落幅度慢，可以「睇定啲」，再決定減息。
「以前覺得6月減息機會大，現在可能是7月或9月，但始終減息是趨勢，今年減息一、兩次機會較大。整體而言，利率見頂，並開始下調，對樓市氣氛有正面帶動。」他預期，美國在第三季、第四季，每季各減息一次，每次減四分一厘。
港今年未必跟隨減息
至於本港會否跟隨減息，蔡永雄指，如果美息減，港元拆息會先回落，但香港銀行會否減最優惠利率，要視乎當時銀行商業決定、資金需求以及整體利率水平而定。正因先前加息時香港未有跟足，只加了87點子，美國加了500幾點子，香港最優惠利率未有跟足上調，故減息會滯後也未定。他說，香港稍遲減息，今年會否減息一次則難說，因美國可能只減息一、兩次。
美減息可刺激買家入市
縱使本港今年未必跟隨美國減息，但蔡永雄認為，最重要是美國開始減息，市場預期息口會回落，即使香港今年不減息，市場預期明年也會減息。一旦明年減息很多，樓價會回升，或者發展商推售存貨時加價，如太遲入市，樓價會較高，故買家會趁今年樓價仍偏低而提早入市。
綜合上述兩個利好因素，蔡永雄預計，年底樓價低單位數字上升，但未有透露具體升幅，亦未有估計屆時市場交投量。
住宅供應不太多
現時市場普遍分析指，新住宅單位供應多，影響後市走勢。不過，蔡永雄表示，他對市場供應因素不太擔心，因過去幾年香港住宅單位供應不太多。他又指，一手樓有一段時間未有推出，現在才推出，但相信發展商會按部就班推盤，不會一次過推出所有單位，拖低樓價，並會按自己賣樓步伐、需求情況而推盤。而且，先前賣地曾出現流標，政府已調整賣地步伐，不會為推地而推地。
他表示，據差餉物業估價署資料，近兩年曾出現一年新住宅單位供應約2萬個，因供應受到先前疫情、人才不夠所影響，落成量延後，令這段時間數量增多。若果計過去幾年平均數，其實每年供應不太多，約1萬多個單位。
發展商貼市價賣樓
另一種情況是新盤庫存量多，發展商減價賣樓。然而，蔡永雄指出，發展商庫存量多，因受到疫情、加息影響下，發展商先前未有賣樓。但發展商不會一次過推出所有單位，壓低樓市，不會劈價賣樓。「發展商不需大幅減價，就賣到樓，所謂『平價』、『好抵』只是銷售宣傳而已，現時是貼市價賣樓。」
很難說是劈價
近期部分新盤被指呎價創近年新低，跟以往區內其他樓盤比較。但蔡永雄認為，難以評定這是劈價賣樓。他指，二手樓價已下跌兩成，現在賣得平過以前，是正常現象，不可以說是減價，其實是貼市價。樓價確實下跌，但只要賣價不低於現時市價，很難說是劈價。
「如果現在市價賣80元，佢賣60元，可以說是劈價。但若果市價賣80元，佢賣85元，較先前平100元，但很難說是劈價，反而佢賣貴過80元。」
經濟狀況是另一個影響樓市因素
經濟狀況是另一個影響樓市因素。蔡永雄覺得，現時經濟狀況、就業市場穩定，相信對樓市不會有太大壓力。他解釋，儘管零售放緩，惟整體消費不太差，而且先前政府預測今年經濟增長介乎2.5%至3.5%，屬於合理水平。雖然失業率升至3%，但仍屬低水平。
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