【樓市走勢前瞻：專家點評】雖然近月樓市成交活躍，但有專家看淡下半年走勢。仲量聯行香港主席曾煥平接受《香港財經時報》訪問時指出，經過兩個月亢奮後，樓市會轉靜。他指，主要受到兩個利淡因素影響，分別是息口走勢不明朗，以及新盤庫存量太多，故仍維持原先全年樓價下跌10%的預測，預期成交宗數則較撤辣前增加20%，但不會返回撤辣後兩個月的高位。
本地內地人一窩峰入市
近月市場交投暢旺，曾煥平分析指，撤辣後整體成交宗數增加很多，這是滯後需求，來自兩類人士：一類是因辣招稅而未有買多個物業的人士；另一類亦是因辣招稅而沒有買樓的內地人士，他們在這兩個月一窩峰地入市，3、4月成交宗數大增。他預期，4、5月每月住宅買賣達7000至8000宗，樓價回穩微升，不會下跌，因成交增多，樓價暫時有支持。
4至5月住宅買賣料增逾兩倍
據中原地產表示，今年首季整體住宅樓宇買賣錄9823宗及769.50億元，按季上升29.1%及12.4%，宗數為2023年第二季後的3個季度高位。據土地註冊處資料，在今年1至3月，整體住宅買賣分別錄得3477、2375和3971宗。上述首季住宅買賣成交數據，大部分是政府未全面撤辣前市場成交數據，屬滯後情況。若果一如曾煥平預期，4、5月每月住宅買賣宗數達7000至8000宗，已經較撤辣前大增超過兩倍。
樓市亢奮兩月後呈現放緩
不過，曾煥平表示，最近這股熱潮慢慢冷卻，市況開始轉靜，而且，發展商在撤辣後不斷推盤，以低價策略為主，故令二手市場受到很大壓力，成交開始放緩。正因新盤售價愈來愈平，二手市場難以匹敵。
他預期，樓市在亢奮兩個月後轉靜，若果下半年息口不是一如市場預期下調，整個市場完全失去動力。而且，既然政府撤銷辣招，再沒有新措施可以推出。
維持全年樓價跌10%預測
曾煥平看淡下半年樓市走勢。他指，仍維持全年樓價下跌10%的預測，6月後成交放緩，成交宗數會稍多於撤辣前，但增幅不會超過20%，因多了買家入市。但成交宗數不會高於3、4月。按照曾煥平的說法，若果下半年每月成交宗數增加不超過20%，以首季最多成交月份3月的3971宗來計算，即每月約4700多宗左右，遠低於撤辣後預期每月7000至8000宗水平，下跌近兩倍。
兩利淡因素窒礙後市
曾煥平提出兩個利淡因素影響下半年樓市走勢，包括息口走勢不明朗，以及新盤庫存太多。息口無疑影響供樓負擔，雖然最近5次美國議息，皆維持利率不變，令市場相信加息已結束，並憧憬將會減息。可是，減息預期一拖再拖，由原先預期3月減息，至預期6月減何息，但現時這個預期可能再有變數，因美國通脹仍高於原先2%目標，而且近期地緣政治局勢未放緩，通脹暫難下跌。有聯儲官員指，不急於調整利率。
利率走勢未明
曾煥平說，息口走勢絕對未明朗。「目前聯儲局官員表示，息口未必如預期減得快，或者是否需要減，甚至有機會再加息，等息口真正下調再評論也未遲。」
本港有機會維持利率不變。曾煥平指，港元與美元掛鈎，美國不減息，香港也不會跟隨。如果不減息，本港樓市市況不會有很大轉變。
現時實際按揭利率為4.125%
先前香港跟隨美國加息，但未有完全跟足。由2022年3月，美國開始加息，直至現在，總共加息11次，累積加幅為5.25%，最後一次加息在去年7月，現時聯邦基金利率達至5.25% 至 5.5%。香港先前跟隨美國加息，由2022年9月開始加息，直至去年7月，共加息5次，累積加幅為0.875%，現時實際按揭利率為4.125%。
定期利率高於住宅回報
曾煥平指，息口是機會成本，現時很多投資者入市，如果利率繼續高企，投資住宅回報只有2厘，那倒不如存放在銀行做定期，定期利率較高，這是問題所在。綜合市場資料所得，現時銀行定期利率普遍介乎3至4厘。
新盤庫存料需5年消化
另一個因素是新盤庫存量太多。曾煥平指，據政府資料，隨時可供發售和正建築中即將發售的住宅單位約11萬個，發展商不斷推出新盤，因庫存量太多。他說，過去幾年每年售出約1.6萬至1.7萬個單位，即使在樓市最好時間，最高峰每年售出2萬個單位，至少需要5年時間消化，而且，上述11萬個新單位不是靜止數據，而是每年不斷增加，平均每年增加約1萬個單位，消化時間不止5年。
二手樓受壓成交縮減
他說，市場供應多，對樓市落井下石，並指發展商劈價推盤，令二手樓價亦下跌不少，如二手樓價跌，整體樓市被拖低。
正因近月多個新盤爭相開售，二手市場受壓，據地產代理數據，最近周末周日十大指標屋苑持續錄得單位數成交宗數。利嘉閣地產指，在對上的周末(4月20至21日)十大指標屋苑錄7宗二手成交，較對上周末(4月13至14日)的8宗，按周少1宗或約13%，其中半數屋苑未見成交，且連續4周維持在單位數水平。該行指，發展商繼續以吸引價開盤搶客，加上市場已消耗部分購買力，令二手屋苑買賣呈悶局。
來港專才租樓居多
為搶人才，近年政府推出專才高才通等計劃，市場預期這可能會為樓市帶來新的購買力，利好樓市。然而，曾煥平覺得，專才通才所起作用不大，因他們來港只想作為跳板，來港工作一、兩年，暫時觀察本港情況，如覺得適合，才買樓，故大部分來港專才皆租樓。至於之後是否買樓，現時難以預測。
專才帶動租務市場
去年租金上升，但樓價下跌。有分析指，這些專才來港傾向租樓居多，加上外地學生亦較傾向租樓，故對租盤需求殷切，租金因而上調。據差餉物業估價署資料，去年全年私人住宅租金指數累升5.9%，但私人住宅售價指數卻累跌6.9%。
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