【理財個案】成哥你好，我旺角有個300呎單位幾年前380萬買入，接近40年樓齡，現放租每月12500，尚欠銀行貸款180萬，自己有另一個物業自住，香港樓價不停跌令我心慌慌，考慮緊放售定繼續持有，如放可能同買入價打個和，唔知成哥點睇未來香港樓市同有何高見呢？
理財個案｜龔成老師分析︰樓市難以大升但未必大跌
香港樓市，因應政府取消重稅，相信短期會穩定翻，之前持續的跌勢，會停一停，不過，之後會上翻還是下跌，始要睇基本面。中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。
現時政府有較大決心處理好樓市過往供應不足問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
香港樓自住價值仍在
長遠計，樓價會平穩，不會好似過往般倍升。同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。30/40年樓齡的物業，如果本身係有質素(如位置、附近發展、配套等)，而又保養得好，都依然有平穏升值能力。如果係大型藍籌屋苑，升值能力就會更佳。
投資用途回報率合理可持有
但當佢樓齡再高，就有機會面對潛在維修成本，而且新投資者要做按揭，都會較難。這時候，物業價值就有機會出現倒退，你要留意。如果你本身的資產比例比較集中在物業市場的話，可以考慮其他投資，避免風險過於集中。
由於你持有的物業是投資用途，如果計算成本之後，回報率合理的話(長線又預佢質素唔會大幅倒退)，就可以持有。否則，可以考慮其他更有投資值博率的工具。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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