樓市走勢前瞻：數據分析｜傳統豪宅區及藍籌屋苑向來是富豪「聚居地」，但隨著近十年來新盤建成入伙，中產家庭的居住地亦稍有變動。據中原地產及政府統計處數據，近期樓市焦點的將軍澳日出康城，屬本港有史以來最大的地鐵站上蓋住宅項目，近年已成為年輕中產家庭首選居住地區。從統計處及中原地圖按「樓市片區」劃分的最新人口普查數字可見，康城家庭住戶收入，已超越傳統中產地區太古城，成將軍澳最「富有」地區。

樓市走勢2024｜康城家庭收入升幅顯著

將軍澳劃分為5個樓市片區，包括坑口、將軍澳、康城、調景嶺及寶琳。根據2021年人口普查數字顯示，全區總人口近42萬，較2016年40萬人增加4.7%。康城仍是將軍澳最「富有」地區，2021年家庭月入中位數達60,100元，較2016年55,240元上升8.8%，較全港中位數27,650元高逾1.1倍，全港則排行第29。

全港最豪地區排名

全港家庭月入中位數最高的3個片區，全部位於港島傳統豪宅區，分別為︰

  • 舂磡角（201,040元）
  • 深水灣（195,850元）
  • 山頂（183,000元）

排位榜尾方面，則以石硤尾則取代流浮山「包尾」，2021年家庭月入中位數為16,060元。

全港樓市片區收入排行榜（頭10位）

排名 片區 2021年家庭
月入中位數 （元）		 2024年3月
平均呎價 （元）
1 舂磡角 201,040 27,459
2 深水灣 195,850 101,067
3 山頂 183,000 62,738
4 大潭 179,370 33,787
5 壽臣山 161,660 67,935
6 渣甸山 149,520 30,903
7 中半山 125,140 20,924
8 貝沙灣 115,190 19,802
9 京士柏 114,820 15,497
10 大坑半山 107,990 23,596

太古城5成業主供滿樓

提到中產屋苑，可能大家會馬上聯想到鰂魚涌太古城，該區2016年家庭月入中位數為58,200元，2021年微跌至58,180元。從數據可見，居於在日出康城一帶的居民，其家庭月入中位數已超越太古城這個港島東藍籌屋苑。曾有網民指，「年輕人係咪已經唔會再追捧
太古城、黃埔花園啲舊式藍籌屋苑」，但據2021年人口普查統計，太古城業主供滿樓（自置、沒有按揭供款及借貸還款）比例高達52%，康城則為10.4%。

日出康城新盤入伙 整體住戶大增

隨着日出康城多個新盤入伙，吸引不少本地及海外人士進駐，該區2021年總人口增至46,755人，較2016年30,575人急升53%；其中主打三房及四房大單位的第3A期緻藍天，家庭月入中位數高達87,610元，冠絕同區。區內收入最少為LP6第3座，家庭月入中位數為42,050元。

康城年齡中位數38.8

人口特徵方面，康城現有逾4.6萬人口之中，年齡中位數38.8歲，全港排名第3（玉桂山灣畔同樣38.8歲），僅次南昌站（37.5歲）及馬料水（29.3歲），日出康城一帶名乎其實「年輕中產地區」。而太古城年齡中位數47.8歲，排名第129。

學生人口佔4成 不乏租客

除了中產一族外，日出康城也受到內地學生租客歡迎，租務市場活躍，吸引不少投資者買樓收租。據中原地圖數據顯示，康城2021年19,931名非工作人口之中，學生人口佔比40.1%，即大約7,992人，較2016年增加約3,153人，是將軍澳學生人口最密集的一個片區，估計當中不少學生租客。日出康城今年首季已錄得約400宗租務成交，按季增加約16%。

如以全港173個樓市片區作分析，位於沙田的馬料水學生人口比例最高，2021年達65.1%，即平均每10個人，就有差不多7個是學生，他們主要為居於中文大學及科學園的學生。

全港樓市片區收入排行榜（第11-40位）

排名 片區 2021年家庭
月入中位數 （元）		 2024年3月
平均呎價 （元）
11 東半山 103,070 33,191
12 淺水灣 96,030 28,423
13 康樂園 91,290 15,086
14 赤柱 83,960 10,204
15 又一村 82,790 15,165
16 玉桂山灣畔 80,750 15,915
17 九龍站 80,400 26,426
18 奧運站 80,220 17,702
19 九肚山 80,170 13,038
20 西半山 80,070 16,512
21 九龍塘 79,860 10,281
22 北角半山 78,240 17,316
23 龍坪 75,050 22,977
24 愉景灣 74,920 8,765
25 馬料水 74,480 -
26 跑馬地 70,090 15,410
27 加州 / 錦繡 67,870 10,557
28 海怡 64,840 12,593
29 康城 60,100 12,837
30 海逸 59,980 17,267
31 太古城 59,140 15,121
32 馬灣 56,720 10,304
33 大埔半山 56,250 13,253
34 深井 53,290 9,469
35 薄扶林 52,270 22,850
36 杏花邨 52,240 12,421
37 麗城 51,720 10,055
38 康怡 51,100 13,454
39 愉景新城 50,140 12,259
40 黃埔 50,070 13,039

全港樓市片區收入排行榜（末10位）

排名 片區 2021年家庭
月入中位數 （元）		 2024年3月
平均呎價 （元）
164 屏山 20,000 9,550
165 啟德新區 19,550 19,565
166 大窩口 19,500 10,552
167 打鼓嶺 19,410 -
168 坪石 19,250 15,278
169 長沙灣 19,140 9,970
170 流浮山 18,670 10,685
171 深水埗 17,680 8,681
172 牛頭角 16,170 9,186
173 石硤尾 16,060 12,946

資料來源：政府統計署及中原地圖

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