摸貨2024｜政府《財政預算案》宣佈樓市全面撤辣，吸引投資者入市，但亦有人擔心樓市炒風重現，導致樓價急升。「摸貨」正是其中一種短炒行為，近日有多間大型銀行宣佈停做「摸貨」按揭，到底什麼是摸貨，銀行停做該類按揭又意味著什麼？買家買樓時還有沒有其他應留意的事項？
什麼是「摸貨」？
由買樓程序講起，買家在買樓時需要簽訂買賣合約，分為「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」，簽訂合約的同時要繳交訂金（訂金合計通常為樓價之10%），然後需於指定成交日期前簽訂樓契和支付樓價餘額。
在簽訂正式買賣合約後，買家作為該單位的「確認人」（Confirmor）在簽訂樓契前，將單位以高於或低於原先購入價的價格，轉售給另一位買家（第三方），從中賺取差價。這種行為，就稱為「摸貨」或「摩貨」。
為什麼「摸貨」？
買家在短期內轉讓單位，原因包括購入後反悔或不喜歡單位，或是未能獲得按揭貸款等等。不過，此類交易只佔少數，而絕大多數的「摸貨」交易都涉及炒賣，炒家在短時間內將購入的單位轉售，以此圖利，有關時間可以短至數周或數天。舉例而言，買家以500萬元購入單位；在指定成交日期前，再以「確認人」身份，將單位以600萬元轉售予新買家，扣除代理佣金及稅項等雜費後仍可賺數十萬元。不單住宅物業，工廈、商舖及寫字樓單位皆會出現「摸貨」。
「摸貨」的風險
「摸貨」頻現的時期，不少物業都會涉及「摸上摸」，即是確認人將單位轉售後，下一位買家再次以確認人身份轉售，甚至可以摸出三、四次以上。每一次的摸貨都會令物業交易的風險增加，原因是若然「確認人」在收取買家的訂金後突然撻訂、「消失」，買家便不能完成交易，造成損失。此外，這種短炒行為亦是令樓價急升的因素之一。而對買家來說，由於購入單位的價格在「摸貨」後上升，銀行估價未必能即時跟上，按揭貸款是根據銀行估價而批出；換言之，即是買家未必能借足按揭成數，需要準備更充足的資金才能完成交易。
樓市辣招抑制炒風
事實上，摸貨行為在10多年前的樓市顛峰期頗為常見，為了抑制有關行為，政府在2010年起亦有推出相應的樓市辣招，如禁止樓花「摸貨」政策，以及推出針對短炒的額外印花稅（SSD），令炒家的「摸貨」行為成本大增，因而絕跡。
基於以上原因，撤辣後「摸貨」的確有可能重現，惟業界普遍認為現時樓市未有條件重新掀起炒風，有關現象機會亦較微。
哪類物業最多人摸貨？
不過，銀行停止摸貨按揭，不代表可完全停止這種交易，多數摸貨現象出現在300萬元或以下的樓盤，皆因此類物業只須繳付100元從價印花稅，即使摸貨失敗，樓價支出也較易負擔，損失較小。香港樓價於去年跌近7%，部分二手屋苑跌勢更顯著，這些細價物業也較易出現摸貨。
樓摸貨通常出現在樓價向上的時期，當買家睇好後市，資金充裕，就有可能冒著前文提及的風險摸貨，以此短炒圖利。
為何停止批出「摸貨盤」按揭？
除了配合政府政策防止炒賣之外，對銀行而言，暫停有關按揭是因為摸貨交易的條款和交易形式較複雜，風險也較高。中原按揭董事總經理王美鳳指出，由於樓按措施實施超過15年，十幾年來已沒有摸貨交易，有銀行即使持正面態度，仍需時間去重新評估這類交易的潛在風險及按揭流程上的做法。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦表示，過往即使有個別金融機構或可承造摸貨按揭，但審批時仍需要作多番考量（如物業估價、樓按市況、自身風險管理等），審核手續亦有待釐清，建議投資者入市前，應做好風險管理。
