【買樓按揭必知】早前《路透社》報道指，香港部份主要銀行已停止向財政較弱的香港地產商提供借貸，或者要求發展商提供更多的抵押品，事件發展有待觀察，但大眾關注的是，會否火燒連環船，令銀行針對物業按揭的放款條件也進一步加辣？事實上，現時銀行在審批按揭貸款時有嚴格指引，至少有3招足以避險。
審批物業按揭有硬性指標
先談一下銀行審批發展商貸款和物業按揭的分別，銀行以往在考慮向發展商貸款時，主要考慮是該發展商信譽和財政能力；至於銀行審批物業貸款，需要跟隨金管局的指引，會有硬性指標，就是要求申請人要通過供款與入息比率（DTI）及壓力測試，即是貸款人要證明自己有一定的收入，而且在加息周期都有能力供樓，這亦是銀行避險的第一招，即使部份置業人士可以獲得免壓測，也需要通過銀行的DTI才有機會獲批貸款。
現行避險措施行之有效
至於另外兩個避險方法，分別就是按揭成數和估價。現時物業按揭成數最高可達9成，但如果貸款人有其他按揭在身，亦即是行內所說的multiple loans，貸款人就需要扣減最高按揭成數一成，避免過度舉債。又或者申請人是非固定收入人士，最高按揭成數也只落在8成或以下。
在估價方面，銀行可以透過由較保守的估價行為物業進行估價，令最終批出的貸款額減少，避免樓價一旦下跌，會在短時間內有大量物業資不抵債。
壓力測試是否有空間放寬？
以上正是銀行降低物業按揭風險的一貫措施，一直行之有效。對於早前有傳政府將再次進一步放寬樓按措施，包括下調壓力測試要求。根據目前的安排，置業人士申請按揭時，供款開支不多於申請人每月收入的5成，並且在按揭利率再加2厘後，每月按揭供款開支不多於申請人每月收入的6成。
然而，持反對意見人士可能會擔心，降低壓測要求會令本身入息條件較差的申請人都能獲批貸款，一旦經濟環境惡化，這批貸款人士可能首當其衝，造成更多負資產。事實上，現時實際按息已達4厘以上，外界普遍認為進一步加息的機會不大，的確是有空間調整壓力測試的要求。
銀行放貸與否屬商業決定
再者，即使當局推出新的按揭措施，銀行也未必一定跟隨。例如去年政府放寬樓花按揭，與現樓按揭睇齊，但近日就傳出有銀行不承接一個新盤的樓花按揭。
當然這未必跟整體樓市有關，而是可能因為銀行關注發展商的規模太細或欠缺過往發展物業的紀錄，又或者新盤的地契仍有問題未解決。但事件反映銀行不會盲目跟隨金管局的決定，而是會在衡量風險後，才作出拒批樓花按揭的商業決定。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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