理財方法｜逆按揭6個趨勢｜月取年金平均17,400元！專家：1類人最常應用

【理財方法｜逆按揭】想在退休後額外多一筆流動現金，部份人會選擇「安老按揭」（即「逆按揭」）的方式，將物業抵押給銀行換取貸款。據統計，去年全年錄得的安老按揭宗數按年上升46%，安老按揭相比其他按揭產品有何特色，為何全年錄得較顯著升幅？

安老按揭（逆按揭）宗數按年升4成6

目前，全港共有11家銀行參與提供安老按揭。根據中原按揭研究部及土地註冊處數字指出，2023年全年錄得346宗安老按揭登記，對比去年同期237宗，按年增加46%；其中，中銀香港錄得341宗安老按揭登記，按年增51.6%，市佔率達98.6%佔榜首，連續13年主導安老按揭（逆按揭）市場。上海商銀排名第二，期內有3宗安老按揭登記，按年增加50%，巿佔率增至0.9%。東亞銀行和交通銀行並列第三，各有1宗登記，市佔率0.3%。

近5年本港主要銀行承辦安老按揭登記統計

12月份登記按月增加35%

中原按揭研究部資料顯示 ，2023年12月錄得39宗安老按揭（逆按揭）登記，與11月份29宗相比增加10宗，按月增加35%。自安老按揭計劃推出以來，中銀香港一直高踞巿佔率榜首位置，而12月份的29宗登記全數由中銀香港承造，市佔率高達100%。

另外，根據香港按證保險公司統計數字，2023年12月份有101宗安老按揭（逆按揭）申請，比上一個月110宗減少9宗（減少8.2%）。2023年全年季累積共接獲805宗申請，對比去年964宗，減少16.5%。

2023年全年本港銀行安老按揭按年變化

6個安老按揭趨勢

香港按揭證券公司於2011年7月正式推出安老按揭計劃，根據該公司統計資料顯示，截至2023年12月31日為止，安老按揭計劃累計有6,978宗申請，當中反映出以下趨勢︰

1. 以單人申請佔最多，比例達65.5%；雙人佔34.3%；三人則佔0.1%
2. 安老按揭用家平均年齡約68歲
3. 安老按揭平均物業價值為580萬元（介乎36萬元至6,500萬元）
4. 每月取得之年金平均為17,400元（介乎0元至198,000元）
5. 物業樓齡平均31年（介乎1年至71年）
6. 選擇終生領取年金的申請人佔最多，達51.9%，因選擇終生領取年金之保障最大，無需擔心還款問題；其次是選擇固定10年期，高達21.8%，主因是選擇10年固定期可獲取最高年金金額

顯著升幅主要受低基數影響

中原按揭董事總經理王美鳳接受《香港財經時報》專訪時表示，2023年安老按揭（逆按揭）宗數按年顯著上升，主要是受前年基數低所影響，整體數字未有因環境因素而大幅波動。她續指，近年安老按揭計劃經歷不少優化，包括申請條件、資格、物業類型等都有放寬，如計劃最初推出時以私樓為主，後來延伸至資助房屋；符合條件的業主，亦可申請將單位出租。對用家而言，安老按揭的彈性增加，吸引更多客源承造。

理財方法｜1類人最常選擇安老按揭

王美鳳續指，去年樓市經歷樓價跌、息率升的時期，雖然加息周期期間本港息率走高，但本港息口升幅始終較小，而安老按揭主要仍提供P-2.5厘，同樣沒有因為加息周期而大幅加息，不算特別優惠。

她又說，安老按揭對擁有一棟自住物業的退休人士最有吸引力，由於不用還款、可以增加流動資金等優點，安老按揭（逆按揭）適合他們多拿一份「養老退休金」，增加生活使費。事實上，數據顯示，承造逆按揭的人士，平均年齡為68歲，單人借款佔比亦是最大，這一類人多數已退休、不是在職人士，可透過磚頭套現一部份現金，對其比較有吸引力。

如有多個物業可直接套現

至於雙人或三人組合，王美鳳就建議，業主最好因應自身需求、物業估值，計算出適合的年金、年期，再視乎需要承造逆按揭。

對於擁有多個物業的人士，王美鳳表示，如需要流動資金，業主一般不太會考慮安老按揭（逆按揭），因有其他較方便的按揭產品，例如可直接將物業套現，可省去申請安老按揭時需要支出的保費、輔導費等額外支出。

承造逆按揭前應留意

王美鳳提醒，物業估值跌，對安老按拫的年金金額會造成影響，由用家角度出發，應考慮計算清楚每月的年金是多少、又適合自身的生活所需與否。她續稱，安老按揭對很多用家而言始終陌生，亦須經過一系列程序，如前期要做輔導。使用後如對計劃有不清楚的地方，建議要了解清楚產品的費用和對自己的影響，善用六個月冷靜期，視乎情況取消按揭計劃。

今年按揭市場平穩向升

整體按揭市場方面，王美鳳預期，今年按揭市場應會出現明顯增長，因樓市交投回暖，惟仍未完全恢復到以前的活躍程度，因此新造按揭暫未必顯著。展望市道仍不算活躍，上半年息率橫行機會較大，估計樓市增長幅度不大，雖然比起上年有利好因素，但會緩慢發展，即使美國下半年減息，都不預期香港同步減太多。樓市始終要視乎拆息下跌走勢，但在大家都預期減息，而用家已適應息口的情況下，相信今年按揭市場會平穩向升。

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