【BT專訪】創業向來非易事，但香港愈來愈多年輕人樂意縱身一試。投資自然是有得有失，除了金錢資產上的考量，如何起步並維持穩定的發展步伐，也是一門學問。信和集團資產管理董事蔡碧林接受《香港財經時報》訪問時，就分享了集團各區物業的出租經驗、如何體察租客的需要，以至想成功創業必須留意的著眼點，迎合香港年輕人邁向新時代的發展。
觀塘工廈活化 打造年輕社區
信和置業近年致力推動旗下工廈活化工程，由2018年至今，先後完成位於觀塘的泛亞中心、富登中心及利登中心的活化工作，預計快將完成活化的還有同區威登中心。為何選擇觀塘區？為信和集團制定租賃及物業管理策略的蔡碧林就指，政府發展九龍東CBD2，集團把握機會做活化，有很多發展機會之餘，年輕人為社區帶來的活力也是一大關鍵。她認為︰「現在的年輕人喜歡『瓹窿瓹罅』、做『銀座式』搜索，滿佈工廈的觀塘區就非常合適。」
工廈空間創意無限
原來，工廈單位對發展商和租客而言，稱得上是失落寶地。蔡碧林表示，年輕人喜歡在觀塘一帶創業，因這裡人口多、舊區商機也多，例如工廈活化後的商業活動就包括瑜伽班、化妝、茶藝、攀石運動及台式手搖茶飲等等，非常多元化。她表示，工廈其中一個特點是高樓底，商戶可以發揮的空間較大，以設計為重心增加採光度，既可打造型格工廈風地點，也可以加入注重可持續性、舒適環保的綠色元素，創意無限。
租金升兩至三成
被問及期望以這樣的理念吸引哪一類租客或遊客，蔡碧林稱，集團目標明確，是吸引約20至30多歲的租戶，以及喜歡尋幽探秘的年青人承租和到訪。她解釋，這一類客人比較注重身心健康，尤其在九龍東CBD，下班後可以去健身室、做瑜伽；另外也有年輕父母會同子女一起「嘆茶」、做運動等，以現時香港人的習慣，健康生活可稱得上是長遠且持久的需求，也符合集團可持續發展的目的。
蔡碧林說，團隊曾探訪過租客，該批創業者大多在同一年齡層，能夠迎合年輕客群所需。她坦言，工廈租金一定比傳統零售舖位低，但活化後亦帶來多元化的租客和收益，平均租金增加兩至三成，形容這是「令人振奮」的成績，也造就了雙贏局面。
打造年輕聚腳點
打造年輕聚腳點，不必由發展商出盡所有主意。除了工廈租金相宜的優勢之外，蔡碧林亦提到，年輕租戶非常樂於打造一個互惠互利的營商環境，也會自己發揮創意，在商業活動中加入ESG及綠色生活等元素，有些商戶就抓緊機會，種植水種菜、批發有機食材等等。由於租金理想，這些貨品可以較平價出售，或方便租戶發展不同生意；更有客戶轉介相關行業的業者進駐，例如有物理治療中心營業者轉介健身中心客戶承租，打造健康商業網絡，有關因素對於租客本身的獲利亦有裨益。「他們在做branding（品牌推廣）時覺得是好事，才會分享給朋友，一個refer（轉介）一個，連代理費都慳返。」
引入專才有助租務增長
除了本地年輕人，政府近來刻意引入專才，早前更推出「新資本投資者入境計劃」，該計劃預計將會惠及非住宅物業的投資。新資金流入香港，信和集團又有否將目光投向新來港人士？蔡碧林就指，現時已經有部份專才進駐香港，帶動短期住宅、服務式公寓或過渡住宅一類的租賃需求，租金看升，對非住宅類物業的投資亦有好處，政府政策一定對租金和租賃有幫助。工廈活動和買賣增多，長遠亦會為市道帶來更多益處，惟預期升幅仍言之尚早。
新資本投資者入境計劃基本資料
資料顯示，「新資本投資者入境計劃」將接受18歲或以上合資格人士（包括外國國民、中國籍而已取得外國永久性居民身分的人士、澳門特別行政區居民和台灣華籍居民）的申請，基本條件如下︰
申請人須證明在提出申請前的兩年絕對實益擁有不少於3,000萬港元的淨資產，並須投資最少3,000萬港元於獲許投資資產，包括投資最少2,700萬港元於獲許金融資產和非住宅房地產（見附件），以及向新的「資本投資者入境計劃投資組合」投入300萬港元。
區域分工 發揮物業特性所長
既然有新血流入，就代表新需求、新商機。被問及未來有否計劃面向來港專才提供新服務，又或朝這方面拓展業務，蔡碧林說，集團在全港各區都有物業，關鍵在於觀察各區的動向和需求，利用區域本身的特點和長處，發展合適的業務。比如說，九龍東就近落貨區，運輸方便，合用的單位選擇又較多，不少餐飲業者在此設立中央廚房；沿西邊走，又有高鐵效應，商場、遊客區等旅遊重地隨時變動，為尖沙咀一帶的物業帶來更多可能性。又例如政府近年銳意發展北部都會區，信和集團在當區發展的物業包括ONE NORTH朗壹廣場，為港人和專才在大灣區發展各方面提供便利。
北部都會區甲級商廈可持續性
位於元朗區的甲級寫字樓項目ONE NORTH朗壹廣場早於去年落成，並有多間企業進駐承租，如港鐵公司、卓滙集團等等，同時有內地電動車品牌五菱汽車及Maxus開設的新能源純電車陳列室等，以較低的車輛售價，吸引經常北上的客戶；為了切合Work-life Balance和綠色生活模式，又特設空中花園和緩跑徑等設施，停車場車位也全數附設電動車充電器，迎合打工仔需求，打造健康工作空間。
蔡碧林總結，集團以可持續發展為大宗，迎合各區市民及客戶的需求為要，好比北部都會區的建設，也是在觀察區內所需和生活模式後，建立切合需求的設備。
判斷商機 要快還要準
成功的要訣往往在於細節，發展商本身努力尋找機遇的同時，租戶的支持也必不可少。蔡碧林在租賃活動中，曾目睹無數成功和失敗的創業故事，她發現，現時社交媒體資訊發達，潮流動向和走勢皆快，市民、尤其年輕一輩更容易「一窩蜂」跟著潮流走。創業和營業，又應否按這種趨勢進行市場策劃？蔡碧林就指︰「其實最緊要是第一個做。說是一窩蜂趕潮流，但還要思考的是，這是否一個可長遠發展的項目？」
市場年輕化 需求產生更廣泛轉變
短時間內要判斷一門生意是否靠得住並搶佔先機，便是做生意要著眼的重點︰「始終要跟著年輕一輩的步伐走。現在已經是年輕人的世界。」她續指，現時客群愈趨年輕化，「前一代人的『媽媽輩』50歲，和今天的『媽媽輩』50歲，已經是很不一樣的形象。」做瑜珈、做gym，這類需求已經不止是二三十歲的年輕人才會有，五、六十歲的人也在「操fit」；除了運動，美容業也面臨同樣情況。
創業把握3個要素
蔡碧林又提醒有意創業的人士，目前息口仍高，要謹記注意自己的現金流能否維持生意。「做小本生意，至少需要做好3年財務規劃，再思考現金流和財力是否足以維持整個計劃。」同時，她也建議創業者密切留意時事，留意政府資助計劃對做生意有沒有幫助，盡量減低在高息環境借貸的風險；再來則是行政和執行上的合作。她舉例，曾看著飲食業客戶成功開分店，生意愈做愈大，她觀察到其中一個成功的特質，便是業務有分工，如在設計、構思餐單、會計等方面，都有擅長該領域的專人負責。
「了解你的產品、了解政府想走的方向、了解你的客戶，最重要是留意市場脈搏、識變陣，除了看到商機之外，也要隨機應變，不要『一窩蜂』完，隨即就像被龍捲風吹走，不知去向。」
創業提示總結
- 財務規劃︰審視自身是否有足夠財力實行創業計劃及持續經營。
- 關注外部環境︰包括政府政策、資助計劃、市場動向、社會潮流等因素。
- 分工合作︰與合作夥伴維持良好關係及溝通，發揮所長，共同為業務付出。
