差餉物業估價署(差估署)公佈最新官方樓價指數,私人住宅售價指數自連跌7個月,累跌逾1成;今年首11個月計,樓價倒跌約5.6%。業界人士預期,跌勢於12月仍將持續,預計樓市小陽春須待農曆新年傳統旺季才有望出現,明年上半年,樓價仍有機會繼續下滑;惟代理指,若出現1個情況,樓價有望重拾升軌。
樓市走勢|樓價指數連跌7個月
差估署公布最新數據顯示,2023年11月份私人住宅售價指數報316點,較10月的322.4點再跌1.99%,連跌7個月,跌至2017年3月以來的81個月(逾6年半)新低。今年首11個月,樓價累跌5.59%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價跌幅更達20.62%。
以單位類別劃分,5類單位樓價全數告跌,當中跌勢最大為實用面積431至752平方呎的B類單位,按月跌2.04%,其餘類別的單位亦分別錄1.74%至1.98%跌幅。
5類單位樓價指數按月變化
單位類別柔 實用面積 |
11月份指數 | 10月份指數 |
A 431平方呎以下 |
341.1 (-1.95%) |
347.9 |
B 431至752平方呎 |
307.7 (-2.04%) |
314.1 |
C 753至1,075平方呎 |
293.7 (-1.90%) |
299.4 |
D 1,076至1,721平方呎 |
282.8 (-1.98%) |
288.5 |
E 1,722平方呎或以上 |
283.0 (-1.74%) |
288.0 |
利嘉閣︰料創沙士以來最長跌浪
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,差估署最新樓價指數自今年5月起至11月已連跌7個月,累積跌幅達10.78%,平了2022年6月至12月的同樣7個月連續跌浪。12月份樓價極大機會維持跌勢,屆時將創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後,二十年來最長的跌浪。
年內跌幅有望收窄
陳海潮指出,11月份樓價跌幅輕微收窄,主要受惠減辣效應及美國當時暫停加息,不過在11月初地皮接連流標及新盤銷情緩慢下,整體氣氛依然低迷,導致樓價仍有接近2%的跌幅。
展望12月份市況,減辣成效並未彰顯,新盤持續以低價開售,繼續對二手業主構成龐大壓力,雖然整體交投略有好轉,但多為減價及低價成交,故料12月份樓價將維持跌勢,惟望跌幅可進一步收窄至1.5%。
料2023全年租金望升6.76%
陳海潮估計,第四季樓價累積跌幅料達5.48%,全年樓價最終料跌7%;至於明年首季,因屬傳統淡季之故,樓價料在低位整固築底,相信要待2月中農曆新年過後,樓市才有機會出現小陽春,之後價量再慢慢拾級而上。
租金走勢方面,差估署11月份租金指數報186.8點,按月升幅擴大至0.65%,預期12月份租金在專才租賃需求持續增加下,仍可升0.3%,第四季租金料累升1.06%,而全年租金冀漲6.76%。
萊坊︰料全年樓價跌7%
萊坊董事,大中華區研究及諮詢部主管王兆麒回應樓價指數,年內官方樓價指數倒頭下跌5.6%,主要高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。他指出,雖然施政報告對印花稅「減辣」,但由於購買力需要更長時間釋放,市場短期內亦欠缺信心,預計高息因素到明年下半年加息因素才會淡化,而今年香港按息仍有機會輕微上升,影響上車買家、換樓人士及新造按揭,預計樓價2023年全年樓價將下跌6%至7%。
購買力不足 新盤或提供更多優惠
他表示,市場預期今次美國加息周期已經完結,但近期整體成交量已回落至通關前的甚低水平,市場整體購買力嚴重不足,預計全年一二手成交量會在43,000宗左右;此外,發展商最近開始大幅減價去貨。受貨尾囤積影響,相信發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮,提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。
料明年上半年樓價或再跌半成
王兆麒預料,明年樓價走勢呈L型,上半年住宅樓價面對阻力仍然很大,明年上半年仍有機會再下跌3%至5%。
租金方面,由於政府「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升,對住宅租務需求繼續有剛性支持,預計今年租金上升7%左右,相信未來幾個月住宅租金走勢保持平穩,明年再升5%至8%。
中原︰細單位全年跌幅最大
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,10月下旬施政報告為樓市減辣,惜11月份樓價指數續跌,反映減辣力度不足。陳永傑指,一手發展商減價傾銷,尤以上車盤減價戰最為激烈,令二手難以匹敵,情況以新界區尤為明顯,於天水圍新盤以低價開售影響下,11月份新界區實用面積431方呎以下細單位按月跌3.47%,首11個月則已累挫約8.93%。至於實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數按月下調約1.94%,今年首11月,更已大幅累挫約6.17%。
年末利好消息漸現
陳永傑相信,上述情況與整體經濟下行有關,經濟復甦未如預期,以豪宅市場首當其衝。12月份,樓市迎來多個利好消息,如政府重啟投資移民計劃,將為香港帶來住屋需求,加上美國聯儲局官員預測明年將減息三次,陳永傑相信,若港府意識到樓價繼續下行對香港整體經濟產生的危機,明年初或會進一步減辣,首季有望出現成交量小陽春,樓價亦有望於上半年升5%。
租金連升10個月吸引資金流入
另一方面,樓價雖跌,租金指數卻連升10個月。差估署公布11月月份私宅租金指數報186.8點,按月再上升約0.65%,今年首11個月則累漲約6.44%。陳永傑指,引入人才計劃為香港創造龐大住屋需求,撐起租賃市場,令租金得以跑嬴樓價。樓價跌,租金升,令租賃回報持續向升,加上近日香港存款利率下調,陳永傑相信可吸引部份資金重投物業市場。
美聯︰看好明年樓價升5%
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指,展望明年,隨著近期多項利好因素出現,如明年有望減息,加上政府於明年2月底公布的「財案」有機會撤辣,明年樓價有力升約5%;至於租金亦有望延續強勢,明年或升約10%,繼續「跑贏」樓價。
租金向上或預示市況向好
布少明續指,值得留意的是,第四季一向為租務傳統淡季,但今年租金仍得以持續向上,表現突出。除了因市場有不少準買家轉買為租外,專才來港工作亦支持租務需求,令今年10月及11月租金仍然向上。據資料顯示,對上一次同樣10月及11月租金上升的時間是2017年,即6年前出現同樣情況,而當時是市況向好,價租齊升。
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