Mortgage Link比定期存款多3大優點！兩例子比較總節省利息支出

雖然近期息口暫時喘定，但按揭息口依然是4.125%，仍處於高水平。為節省利息開支，不少人申請按揭時，同時會選用Mortgage Link（存款掛鈎按揭計劃），藉此賺取高存息收入，以減輕按息支出。不過，若果一如市場普遍預期，明年減息，這類高存息戶口的回報或會被削弱。但有專家指，跟定存息率相比，Mortgage link仍然有3個優點。

Mortgage link存息4.125%

Mortgage Link這種按揭計劃，是戶口的存息與按息一致，即是目前按息升至4.125%，存息同為4.125%，用戶可把備用資金存放於這類高息戶口內，賺取高存息收入，以抵銷按息支出。

但要留意的是，Mortgage Link户口是有存款上限，上限是按揭貸款額的五成，部分銀行上限更達至六成。隨着供款人每月還款，貸款額會下跌，Mortgage Link的存款上限亦會相應下跌。

最高可慳一半利息支出

若果選用上限五成的高息戶口，如原先貸款額400萬元，Mortgage Link上限為200萬元；之後如貸款額剩餘350萬元，Mortgage Link上限亦會減至175萬元。正因存款上限是按揭貸款額一半，故户口全期存款利息收入亦較按揭貸款額全期利息支出低一半，借款人已經減輕一半的利息支出。當然，上述只是假設上限計算，通常存放戶口的金額未必達至貸款額的一半，惟減輕利息支出仍是一大好處。

如借盡按揭現金回贈逾2%

現時本港仍處於高息水平，新造按揭利率達至4.125%，申請按揭的同時，選用Mortgage Link是有效慳息的方法之一。這種按揭計劃亦有其他優點。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，Mortgage Link戶口的存款利率與按揭計劃相同。如果承按銀行提供Mortgage Link，準買家可考慮借更高的貸款額。例如銀行最高可借出七成貸款，買家亦應借盡，再把餘下的貸款放入Mortgage Link對沖，等同免息。而且借盡貸款額，現金回贈亦會較豐厚，超過2%。

貸款人可與親屬共用

他說，Mortgage Link並沒有最低存款要求，不過有存款上限，一般為貸款額一半，亦有銀行提供貸款額六成的Mortgage Link。部分銀行Mortgage Link更容許貸款人及其直系親屬共同享用。其他好處還包括供樓利息可以扣稅，如果有閒餘資金，可以存放於Mortgage Link對沖利息，同時爭取最高的稅務優惠。不過，如果日後減息，情況有所不同。下列兩個例子，是以減息前和減息後計算。

例子A：減息前

例子A，貸款額是400萬元，還款期30年，假設存放Mortgage Link戶口金額是貸款額為100萬元，經過計算後，得出以下結果：

	Mortgage Link	一般按揭計劃
按揭期數(月)	360	360
按揭貸款年利率	4.125%	4.125%
儲蓄存款年利率	4.125%	2%
按揭還款額(每月)	19,386元	19,386元
全期按揭利息支出	2,978,956元	2,978,956元
全期儲蓄利息收入	1,750,928元	822,089元
全期淨利息支出	1,228,028元	2,156,867元
全期節省利息支出	928,839元
全期支出節省	43.06%

例子B：減息後

例子B，假設未來減息0.25%，按揭利率為3.875%，貸款額同樣是400萬元，還款期30年，存放mortgage link戶口金額為100萬元。經過計算後，得出以下結果：

	Mortgage Link	一般按揭計劃
按揭期數(月)	360	360
按揭貸款年利率	3.875%	3.875%
儲蓄存款年利率	3.875%	2%
按揭還款額(每月)	18,809元	18,809元
全期按揭利息支出	2,771,414元	2,771,414元
全期儲蓄利息收入	1,629,658元	822,089元
全期淨利息支出	1,141,756元	1,949,325元
全期節省利息支出	807,569元
全期支出節省	41.43%

資料來源：例子A和B來自滙豐網頁

可隨時調動資金

在例子A，在當前高息情況下，選用Mortgage Link，全期按揭利息支出約298萬元，全期儲蓄利息收入約175萬元。但如果未來減息0.25%，一如例子B，全期按揭利息支出降至約277萬元，減少約21萬元；全期儲蓄利息收入亦相應減至約163萬元，減少約12萬元。既然全期按揭利息支出下跌，全期儲蓄利息收入自然減少。

莊錦輝指，假如日後銀行減息，按揭息率亦會隨之下降，同時亦會影響Mortgage Link的利息收入，其時Mortgage Link亦能發揮活期戶口的優勢，隨時可將資金調動至更佳回報的投資。

即使減息Mortgage Link仍佔優

現時銀行定存息率較Mortgage Link利息收入高，是最大競爭對手，不少人選用。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，現時定存息率達4%至5%，較Mortgage Link存息率4.125%吸引，如果資金只存放在銀行數個月至半年，定存息率仍然較吸引。如果未來息口下調，上述兩種投資產品息率同樣下跌，但相信Mortgage Link仍佔優。莊錦輝提出3個要點：

1. Mortgage Link定存金額較高

表面上，Mortgage Link與定存未必能分個高下，但實情Mortgage Link為活期戶口，而且存款上限為按揭貸款額一半，個別銀行甚至可高達按揭貸款額的六成，至於定存額個別銀行有不同限制，個別銀行的定存金額最高只有5至10萬元，對比Mortgage Link動輒百萬元，實際回報及資金彈性而言，可謂完勝定存。

2. 流動性高

Mortgage Link流動性高。一旦貸款人突然需要資金周轉，可隨時從Mortgage Link內提取資金，而定期存款則設有年期限制綁死資金。

3. 定存息率較大型銀行高

預期美國來年減息，定存息率亦已從高位回落，現時一年期定存息率最高約為4.6％，然而大部分銀行最高只有約3％至4％水平。與定存息率不同，由於Mortgage Link息口跟隨按揭利息，目前為4.125％，比上不足，卻比下有餘，以100萬元資金計算，一年利息收入雖比4.6％的定存少約3875元，卻比大型銀行的3.4％定存多7125元。

選用Mortgage Link兩個要點：

若果供款人斷供，銀行有權取消相關人士Mortgage Link戶口。
隨着供款人每月還款，貸款額會下跌，Mortgage Link的存款上限亦會相應下跌。銀行如何處理上限以外餘下的存款額？這要視乎銀行做法，不同銀行有不同處理手法，如部分銀行不提供利率，或者僅提供存款利息，亦有銀行要求存款人收取手續費。假如按揭餘額為300萬元，Mortgage Link上限便是150萬元。如果戶口中的存款為200萬元，當中只有150萬元能受惠於高息，餘下的50萬元或者會根據普通活期存款計算利息。