樓市走勢｜經絡按揭︰美國最快2024下半年減息

2023年全球經濟波動並充滿不確定性，香港亦難獨善其身，年初政府全面通關，香港樓市曾短暫經歷「小陽春」，惟當今年來到尾聲，樓市不算景氣，最大原因莫過於拆息高企，本港銀行上調最優惠利率（P）以及按揭封頂息率，使按息升至16年新高，影響樓市交投。經絡按揭分享了全年樓市回顧及明年樓按市場4大預測，明年美國較大機會於下半年起減息，屆時港息亦有望回落至4厘或以下水平。

樓市走勢｜2023下半年樓市膠著

另一方面，政府積極救市，連番推出多個樓按減辣措施，但市民對樓市的態度仍然審慎，樓市下半年繼續陷入膠著狀態，私人住宅售價指數更連跌6個月，創逾6年半的新低，第3季負資產個案亦按季急增至過萬宗。經絡按揭轉介公布早前進行的「2023年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」結果，並對2024年樓按市場作出前瞻及分析。

全年頭3個最矚目樓按新聞

自2003年起，經絡按揭轉介均於每年舉辦「十大樓按新聞選舉」，藉此了解香港市民最關心的樓按議題，今年成功透過網上訪問了654位受訪者，挑選出他們認為年度最具影響力的本港樓按新聞。

結果顯示，「新造按揭息率升至4.125厘創16年新高」成最多人投選的按揭新聞，佔總投票人數達20.8%；其次「金管局放寬逆周期措施調整銀行及按揭保險按揭成數上限」成第二位，佔整體19.8%；至於「政府放寬樓花按揭成數上限與現樓按揭睇齊」則佔整體14.4%，排名第三位。

業主注重按息對供款影響

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，按揭息率為置業重要考量，今年本港銀行上調最優惠利率（P）及H按鎖息上限，新造按揭息率由年初3.375厘升至4.125厘，供樓負擔及上車要求均有所增加，因此成為大眾最為關注的新聞。另外，按揭成數亦為置業重要一環，能承造高成數按揭可減少首期支出，並且增加成功上車機會，因此今年選舉排行榜前三名中，關於放寬按揭成數亦佔據了兩席。

逾6成市民未積極考慮明年置業

經絡按揭轉介同時向上述受訪市民了解來年置業意向取態。在受訪的市民中，近9成（89.4%）表示來年入市或投資部署取態將保持審慎。逾6成半（65.7%）來年置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮置業」佔16.2%，「租樓」則佔7%。另一方面，逾2成半（27.5%）認為息口持續上升最影響來年樓按市場發展。曹德明認為，今年本港經濟未完全復甦，加上加息壓力下，大部份市民的置業部署傾向持審慎態度。

逾6成半業主供樓壓力增加

在持有物業市民中，近9成（88.5%）仍有按揭在身，當中逾6成半（66.7%）因香港今年兩度加息，使其供樓壓力有所增加，他們主要以「節省其他日常開支（25%）」、「以按揭存款掛鈎戶口抵銷利息（23.6%）」及「放入定存以抵銷利息（20.2%）」等方法慳息，另外近9成（88.8%）不會考慮加按套現或轉按。

3大置業主因

考慮置業的市民中，逾7成半（77.4%）為自用。而逾6成半（65.7%）投選「樓價下跌，趁低吸納」為主要置業誘因，其次為「政府放寬按揭成數」佔14.7%，「磚頭保值」則佔10.5%。此外，近6成（58.5%）考慮購入二手物業，一手物業佔40.6%。逾6成（63.2%）心儀樓價600萬元或以下物業，逾7成（71.7%）會承造高成數按揭。

約一半受訪者趁樓價下跌換樓

在考慮換樓的市民中，5成（50%）投選「樓價下跌，趁低換樓」成主要換樓原因，「家庭需要」佔28.6%，「改善居住環境」佔17.9%。此外，近7成（69.8%）考慮購入二手物業，一手物業佔30.2%。而逾4成（41.9%）心儀樓價600萬以上至1,000萬元或以下的物業。逾6成半（67.4%）會承造高成數按揭。

未打算置業多數投資定期存款

在考慮賣樓的市民中，原因為「認為未來樓價上升空間有限」或「轉向更高回報的投資」各佔逾2成半（26.2%），其次為「移民而賣樓」佔19%，「有資金需要」則佔16.7%。在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中，逾4成半（46.6%）會將資金投放於「定期存款」，其次為「先儲蓄不作任何投資」佔23.6%，「將資金投放於股票市場」佔18%。

近3成受訪者料來年樓價下跌5%至10%

展望2024年，近3成（29.4%）受訪者認為樓價下跌5%-10%，逾2成半（27.4%）認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度，逾2成（23.1%）認為樓價下跌10%-20%。另外，近7成半（74.5%）認為如樓市持續下調，政府應進一步「減辣」刺激樓市交投及發展，當中逾5成（50.5%）期望政府下降壓力測試要求，放寬高成數按揭樓價上限則佔逾4成半（46.2%）。

曹德明指，從調查結果中可見，息口走勢將影響大部份市民的置業取態，在現時息口高位橫行的情況下，大部份市民來年置業意向或投資部署取態持審慎態度。另外，大部份市民預計明年樓市將持續下調，並建議政府應進一步「減辣」，刺激樓市交投及發展。曹認為，美國加息周期料見頂，理論上本港今輪加息周期亦已完結，本港息口料已見頂。建議當確定息口見頂時，政府可再進一步微調壓力測試要求，讓業主更易通過銀行入息要求，協助他們更易上車。

2024年前瞻（1）美國最快下半年減息

美聯儲自去年3月展開加息周期，至今已加息11次共5.25厘，香港銀行亦由去年9月跟隨加息，至今上調最優惠利率（P）5次共0.875厘。通過多次大手加息，美國消費者物價指數（CPI）由今年1月份6.4%逐步回落至最新11月份3.1%，但美聯儲激進加息下亦曾引發金融問題，包括年內美國多間銀行發生倒閉事件。曹德明估計美聯儲因通脹初步回穩以及在銀行體系出現更嚴重問題前提早進行減息，不排除美聯儲最快明年下半年初開始減息。

實際按息或重返4厘或以下

如美息下跌，本港拆息亦將跟隨回落，根據歷史數據，參考2004年加息周期，美國聯邦基金利率於2006年7月升至5.25厘後，橫行約14個月後才於2007年9月開始減息，當時香港亦跟隨下調最優惠利率（P）。而是次香港加息幅度少於美息，相信本港銀行會因應資金成本及業務取態，或先輕微下調最優惠利率（P），下半年實際按揭息率有機會重返4厘或以下水平。

2024年前瞻（2）樓價料先跌回穩

今年本港經濟未完全復甦，加上加息陰霾下，發展商推盤步伐受阻，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。今年首11個月現樓按揭宗數為70,410宗；樓花按揭宗數則為1,501宗，曹德明預計整年現樓及樓花按揭宗數達75,210宗及1,600宗水平，按年跌9.8%及60.5%。

曹德明表示，息口最快於下半年開始回落，加上明年經濟將進一步復甦，樓價亦有望回穩，利好消息帶動下，有助用家增加信心及加快入市步伐，料明年樓市價量將先跌後回穩，全年現樓按揭宗數有望升約１成至83,000宗；而受惠政府放寬按揭成數上限措施，加上發展商加快推盤步伐，樓花按揭宗數有望重回2,400宗水平，按年升近5成。

2024年前瞻（3）料轉按宗數跌4成

今年下半年銀行一度增加按揭現金回贈吸客，加上政府推出放寬按揭成數措施，誘發到部分業主的轉按意欲，使轉按宗數曾一度升至近4年新高。今年首10個月轉按金額及宗數達854.99億元及18,543宗，曹德明預計，整年的轉按金額及宗數達1,043億元及22,300宗水平，按年下跌10.9%及14.8%。

而明年上半年高息環境料將持續，即使按息最快或於下半年輕微回落，但實際按息仍會維持近16年的高水平，轉按誘因大減下，預料明年的轉按金額及宗數將大幅回落至650億元（38%）及13,000宗水平（42%）。

2024年前瞻（4）料新取用按揭數字按年持平

根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示，2023年首10個月的新取用按揭金額及宗數為2,098.49億元及44,014宗，曹德明預計2023年整年的新取用按揭金額及宗數達2,450億元及51,000宗，按年跌近2成（19.4%及19%）。

政府今年10月份推出多項減辣措施，效果或於明年逐漸浮現，一二手市場將見反彈，但按揭數字一般會滯後反映，加上轉按市場將大幅萎縮，料按揭市場將先跌後回穩，預計明年新取用按揭與今年相約，金額及宗數約2,460億元及51,200宗水平。

樓市走勢｜經絡按揭︰美國最快下半年減息、實際按息重返4厘或以下｜2024年樓按市場4大預測