逆按揭申請｜年齡要夠55歲、樓齡需50年以下！個案計算比較

【逆按揭申請】今時今日，社會步入高齡化時代，不少物業都由年長的業主持有，這些業主未必有子女，但即使有，子女未必完全負擔得到其退休後的使費。這些業主需要預早規劃和開拓「財路」，以應付退休後醫療和生活所需，申請逆按揭(或安老按揭計劃)是年長業主增加未來退休生活使費的其中一個方法。

逆按揭申請程序＋計算方法＋利弊

業主把供滿的物業抵押予銀行，藉此定期取得一筆年金，並可繼續在原有物業居住至終老。若果業主本身財政實力不夠，申請逆按揭是值得考慮。本文會分析這類按揭的內容，包括申請資格、申請程序、計算年金方法，以及其利弊，有5個要點。

逆按揭在2011年推出

安老按揭計劃是由按揭證券的全資附屬機構按證保險公司營運，早於2011年推出，迄今已有12年。計劃旨在讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，以獲取安老按揭貸款。

申請人年齡55歲或以上

若果想申請逆按揭，借款人須要符合以下資格：

年齡55歲或以上(未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上），並持有有效香港身份證；
現時沒有破產或涉及破產呈請或受個人自願安排所規限（有關個人自願安排下的所有債務將於貸款起始日以一筆過貸款全數清還除外）。

物業樓齡需50年或以下

用作抵押的物業須符合下列條件：

為香港的住宅物業(透過送贈契約取得的物業或被考慮)；
為借款人作為唯一受益人或以聯權共有形式(如超過一位借款人)以個人名義擁有；或以全資及直接擁有(如有一個以上的借款人，所有借款人全資及直接擁有)的香港註冊有限公司名義擁有；
為樓齡50年或以下；
無任何轉售限制(有關當局就未補地價資助出售房屋所設的轉售限制除外，並且已獲有關當局書面批准)；
沒有出租。

如借款人已持有有關物業達 1 年或以上，以及所有借款人均符合下列條件，便可申請將有關物業出租﹕

聲明已經退休；或
因接受長者或醫療護理服務而遷出物業。

如物業為未補地價資助出售房屋，除了符合上述持有物業的年期外，借款人必須獲得有關當局的同意。)

申請流程

申請前可跟參與銀行聯絡：申請前，請聯絡參與機構。它將解釋計劃的詳情，並初步評估是否符合申請資格。任何情況下，均毋須透過任何中介人申請安老按揭貸款。可預先在按揭證券公司網頁查閱安老按揭計劃的參與機構名單，全部是銀行。
跟輔導顧問會面：在正式申請安老按揭貸款前，必須先預約與合資格的輔導顧問會面。在輔導期間，輔導顧問會講解安老按揭貸款的特點，提取安老按揭貸款的主要權益、責任及法律後果。在成功完成安老按揭輔導後，將獲發《輔導證書》一張。
正式申請按揭：當獲發《輔導證書》後，便可正式申請安老按揭。同時，借款人必須於貸款起始日前完成一份健康問卷。申請一經批核，便可簽署按揭文件及其他相關法律文件。

可選3個年期或終身取年金

在安老按揭貸款下，借款人可選擇於固定或終身的年金年期內，每月收取定額年金，分別有10年、15年或20年的固定年期內或終身每月收取年金。借款人亦可於申請安老按揭貸款時及/或在所選定年金年期內的任何時間，申請一筆過貸款以滿足個人需要。據按揭證券公司資料，選擇終身取年金的申請人會較多。

定息提供年金較浮息高

借款人可選擇浮息或定息按揭計劃。一般來說，定息按揭計劃較浮息按揭計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。通常物業價值越高，每月年金的金額便會越高。借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金金額便會越高。如超過一人共同借款，每月年金金額將以最年輕的借款人年齡作計算。

800萬樓估值100%計貸款

根據物業價值，計算到借出的金額。若果物業價值為800萬或以下，貸款額按照物業估值100%計算；若果物業價值為800萬元以上，貸款額按照800萬及超過800萬部分的50％總和計算，以2500萬元為上限。

參考下列兩個典型例子，例子A業主是一個人；例子B業主是一對夫妻，每個例子選用浮息按揭和定息按揭計算，可作比較。這是按照按揭證券公司計算機計算得出來：

例子A：

申請人數：1人
年齡：60歲
物業樓價：600萬元
年利率：3.625%(浮息按揭)

年金年期	每月年金金額	年金總額
10年	2.22萬元	266.4萬元
15年	1.68萬元	302.4萬元
20年	1.44萬元	345.6萬元
終身	1.2萬元	576萬元

年利率：首25年年利率為4%；其後最優惠利率減2.5%(定息按揭)

年金年期	每月年金金額	年金總額
10年	2.442萬元	293.04萬元
15年	1.848萬元	332.64萬元
20年	1.584萬元	380.16萬元
終身	1.32萬元	633.6萬元

例子B：

申請人數：2人(夫妻)
年齡：丈夫65歲，妻子60歲
物業樓價：600萬元
年利率：3.625%(浮息按揭)

年金年期	每月年金金額	年金總額
10年	1.98萬元	237.6萬元
15年	1.5萬元	270萬元
20年	1.26萬元	302.4萬元
終身	1.08萬元	518.4萬元

年利率：首25年年利率為4%；其後最優惠利率減2.5%(定息按揭)

年金年期	每月年金金額	年金總額
10年	2.178萬元	261.36萬元
15年	1.65萬元	297萬元
20年	1.386萬元	332.64萬元
終身	1.188萬元	570.24萬元

業主續居住物業至歸老

無疑，安老按揭計劃有吸引之處。首先，即使年金年期已屆滿，物業業主仍可繼續居住在原有物業至百年歸老。然而，利息和按揭保費須累計入安老按揭貸款的總結欠。其次，借款人可隨時全數清還安老按揭貸款，以贖回抵押物業而毋須繳交任何罰款。第三，除非安老按揭貸款在特定情況下被終止，否則借款人終身毋須清還貸款總結欠。所謂特定情況，包括：

終身毋須清還尚欠貸款

物業被政府或有關當局(例如市區重建局)收回；
物業倒塌，或物業所在的樓宇倒塌(或相當程度上倒塌)，或物業被證實為不再能被安全使用；
物業被依法出售(例如，根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》出售），且該出售已完成；及
相關的政府租契終止且沒有被續期。

需負擔多項費用

不過，申請安老按揭，須要留意以下兩個要點：

1.借款人需負擔其他費用。中原按揭董事總經理王美鳳指，申請安老按揭，需要負擔不少費用，除了利息外，還包括基本保費、每月按揭保費、輔導費、法律費用等。

需定期繳付按揭保費

在利息開支方面，根據安老按揭貸款的總結欠，以複息計算。基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分別於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。至於每月按揭保費，是根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25%計算，按月支付。

未必適合有子女的業主

2.物業需要抵押給銀行，未必適合有子女的業主。王美鳳說，香港人有傳統中國人思想，希望把物業留給下一代，不想物業被抵押，最終要還清所有貸款才可贖回物業，然後留給後人。