美國聯儲局公佈議息結果，決定維持利率不變，港銀亦跟隨，匯豐銀行帶頭宣佈最優惠利率（P）維持不變，保持在目前5.875厘水平。美國方面，聯儲局主席鮑威爾暗示明年或掉頭減息，市場關注利率走勢，若加息週期完結、息口回落，對供樓業主的支出有何影響？

美國議息｜連續第3次暫停加息

美國聯儲局最新議息會議，全員一致通過維持利率不變，聯邦基金利率為5.25至5.5厘，是今年11月以來，連續第3次暫停加息。聯儲局主席鮑威爾於記者會上表示，現時利率已達到或接近峰值，是次會議亦曾討論減息時間點，惟通脹情況未完全解決，不排除在適當時機仍有收緊政策及加息的可能。

料明年合共減息0.75厘

美方「放鴿」指或提早進入減息，市場關注減息將於何時開始、減息幅度如何。聯儲局點陣圖暗示，明年將減息3次，共計減息0.75厘。FOMC（美聯儲公開市場委員會）預期明年底的聯邦基金利率中位數為4.6厘，2025年底則為3.6厘，較先前估算分別5.1厘及3.9厘為低；至於2026年底的預測為2.9厘，與之前的估算維持一致。

利嘉閣按揭：港銀P減幅或滯後 

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，美國聯儲局「放鴿」對樓市絕對是好消息，預計美國聯儲局較大機會於明年5月開始減息。不過，由於香港原來的加息幅度已經較美息少，所以減息步伐或會較美息遲。現時一個月港元拆息仍然高企於5厘以上的水平，短線而言，既有年結因素，再加上農曆年前資金仍會較緊張，預計要待拆息回落至3厘或以下的水平，港銀才有較大機會減P。

每月供款減少約70至140元

黃詠欣預料，港銀或明年中後期才有較大機會減息，減幅亦未必會與美息同步，不過，市場有減息預期，對供樓人士或有意入市人士來說，始終是好消息。以每100萬元貸款額計，年期30年，如減息0.125厘，每月供款會較現時少72.3元。如減息0.25厘，每月供款會較現時少144.1元。詳見下表︰

減息供樓支出變化

假設貸款額為100萬元，年期30年︰

實際按息 月供 差幅
4.125% 4,846.5元 －
4%
(假設減0.125%)		 4,774.2元 ↓72.3元／
↓1.49%
3.875%
(假設減0.25%)		 4,702.4元 ↓144.1元／
↓2.97%

樓市利好因素

黃詠欣預計，在減息憧憬及政府早前為樓市減辣等利好因素疊加之下，買家入市信心料會加強，樓市交投有望顯著增加，樓價亦會逐步回穩。

經絡按揭︰料本港加息周期已完結

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐銀行宣布最優惠利率（P）維持不變，最新美聯儲預測中位數較為樂觀，顯示2024年將減息75點子至4.6厘，料美國加息周期見頂下，理論上本港今輪加息周期亦已完結，息口料已見頂下，業主供樓負擔未有再進一步增加，對現時正在復甦的樓按市場相對正面。

美國通脹放緩致使加息步伐減漫

曹德明解釋，總結2023年，美聯儲累計加息4次各25點子，合共1厘；而香港亦於今年5月及7月份各加息0.125厘，合共0.25厘，兩者加息幅度比去年均較為溫和。他表示，美國消費者物價指數（CPI）由今年1月份6.4%逐步回落至最新11月份3.1%，通脹放緩下，使聯儲局自9月份開始至今保持觀望。

料本港息口短期內持續高水平

對於聯署局何時才開始減息，參考過往歷史數據，2004年加息周期，聯邦基金利率於2006年7月升至5.25厘後，橫行約14個月後才於2007年9月開始減息，當時香港亦跟隨下調最優惠利率（P）。

曹德明認為，即使美國CPI年內已大幅回落，但與目標2％仍有距離，而美國11月非農就業報告比預期強勁，失業率仍保持低位，顯示勞動市場依然強健。另外，油價高企以及房價指數上揚下，加上俄烏及以巴等地緣政治問題令通脹前景仍存在不確定性，相信聯儲局將繼續密切觀察市場狀況以及通脹走向，聯邦基金利率將於明年上半年維持高水平一段時間，本港拆息亦將繼續徘徊4厘以上高水平一段時間。如聯儲局明年下半年開始減息，料拆息亦將跟隨回落。

中原按揭︰2個原因息口4厘橫行

中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，儘管美國明年有機會掉頭減息，本港最優惠利率P仍較大機會先橫行一段時間，未必可即時跟隨美息掉頭回落，原因是：

  1. 這次加息周期，本港最優惠利率P累計加幅僅0.875厘，對比美息加幅達5.25厘，港P加息幅度少於美息達4.375厘，當美國減息，以港P現時水平未必有即時跟隨下調需要；
  2. 現時港元拆息仍高於按息，基本上加息壓力尚未解除，故未有跟隨美息回落的條件。當明年美息回落港元拆息料亦可下跌，而未來何時減P亦視乎港元拆息回落幅度，相信需待拆息跌回
    至低於按息水平，銀行才有機會因應資金成本及業務取態考慮減P又或下調樓按息率。

現時息率與平均數字相若

王美鳳表示，過去兩年，加息因素持續影響樓市，樓價累積下跌約2成，明年按息雖然未必可即時同步跟隨美息下降，但市場已逐步適應息率正常化，由過往超低息水平邁向正常化息率，現時已處加息期之頂，但市場按息4.125%與30年平均按息約4.19%水平相若，明顯低於過往加息見頂時期之息率。

料明年新造按息可回落至4厘以下

她續指，市場已預期具周期性的息率未來將向下而非向上，而拆息回落亦可改善銀行借貸成本及企業借貸支出，明年息率將向下的預期下，息率對樓市將由利淡轉為利好因素，有助整體樓市氣氛改善。王美鳳預期，明年2024年內本港之新造按息有機會回落至4厘以下水平。

H按息率上升原因

王美鳳續指，在是次加息周期，市場以H按息為主流計，本港樓按息率由2022年約1.5%逐步上升至現為4.125%為主，加幅累達2.625厘，加幅分別來自以下三項：

  1. 最優惠利率P之加幅共0.875厘；
  2. 拆息HIBOR升幅共1厘，升至按息觸及以P按息計之封頂息率；
  3.  銀行先後上調新造按息累計達0.75厘。

拆息於P下跌後才會回落

以現時市場新造按息主流低至H+1.3% 、封頂息率 P-1.75%(P:5.875%)／P-2% (P:6.125%)計，1 個月拆息需降至低於 2.825%，市場按息才可跌穿封頂息率，由於拆息在一段時間仍會維持於4厘多至5厘附近水平，故此未來首階段需待最優惠利率P下跌又或銀行下調新造樓按息率，市場按息才會掉頭回落。

中原陳永傑：樓價見底

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國連續三次議息皆維持利率不變，顯示了美國通脹放緩，惟經濟需要靠減息刺激，美國最近三次議息都不加息，已明確了美息見頂的訊號，今次聯儲局主席更表示明年減息三次共0.75厘，陳永傑表示此預測將為香港樓市打下強心針，料明年首季將先出現成交量小陽春。

息口見頂頂訊號明確

美國加息周期由2022年3月開始，當時中原城市領先指數CCL報180.75，相較最新報的150.71，下跌了16.6%。息口是買家入市重要考慮因素，今次聯儲局三度不加息，並預測明年減息，息口見頂訊號明確，陳永傑相信部份投資者將把握現時樓價低的機遇，偷步入市，加上政府放寬樓市辣招，亦有助吸引投資者重投物業市場。

美聯︰租金回報率上升增投資吸引力

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出，「美聯樓價指數」已連跌17星期，本年迄今樓價跌4.41%，創逾6年半新低，與歷史高位相比更已下跌超過21%；樓價下挫之際，租金卻不斷攀升，美聯「租金走勢圖」連升10個月，連升次數為逾8年半最長，走勢與樓價背馳情況持續，而「租金升、樓價跌」的情況已長達7個月。正因如此，租金回報率得以向上。配合息口見頂、新住宅印花稅已減半等多重因素下，吸引投資者入市，對樓市帶來正面支持。

明年樓價可望升5%

布少明續說，隨著市場預期息口見頂甚至明年回落，加上發展商以折讓價發售新盤，料樓市購買力傾向一手物業。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，12月首13日一手成交量已錄約770宗，已較11月全月546宗高出逾4成，並已率先創4個月新高，估計全月將再次突破千宗水平。隨著美國加息周期完結，明年甚至減息下，影響樓市的息口因素將逐步減退，為本港樓市帶來正面作用，料樓價有望止跌回升，明年升約5%。

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