樓市走勢2023|差餉物業估價署公佈官方樓價指數,最新2023年9月份數據報332.1點,連跌5個月,蒸發今年內全部升幅之餘,更跌到近6年半以來新低;但租金走勢則背道而馳,連升8個月,達至3年半高位。息口仍高,但近日政府發表施政報告減辣,對挽回樓價跌幅有沒有幫助?
樓市走勢2023|樓價指數重返2017年水平
差估署2023年9月份私人住宅售價指數報332.1點,較8月的338.0點再跌1.75%,連跌5個月,跌至2017年5月以來的即近6年半新低,完全蒸發年初升幅。今年首9個月,樓價累跌0.78%;以第三季計,樓價期內下跌4.38%。而與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價累積跌幅達16.58%。
各類單位樓價全錄跌幅
9月份數據顯示,由A至E類,共5種單位類別(實用面積),樓價指數全線下降:
單位類別 (實用面積) |
8月份指數 | 9月份指數 (變幅) |
A 431平方呎以下 |
365.6 | 358.7 (- 1.89%) |
B 431至752平方呎 |
329.5 | 324.0 (- 1.67%) |
C 753至1,075平方呎 |
311.1 | 306.8 (- 1.38%) |
D 1,076至1,721平方呎 |
296.5 | 291.1 (- 1.82%) |
E 1,722平方呎或以上 |
294.5 | 290.6 (- 1.32%) |
租金反升至逾3年高位
至於租金指數就與樓價背道而馳,9月份指數報186.3點,按月升0.65%,連升8個月,惟本月升幅較上月收窄,但仍創下近3年半新高。今年第三季計,租金累升2.99%。是次為連續第5個月以來出現樓價跌、租金升的走勢。
利嘉閣:全年樓價難反彈
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,《施政報告》減辣,料可緩和樓價跌勢,惟年內高息及經濟復甦緩慢仍將困擾樓市,全年樓價恐難逃一跌。9月份樓價按月跌幅持續高企於逾1.7%,主要反映一手新盤仍以低價開盤,二手市場繼續捱打,加上息口尚未見頂的憂慮瀰漫市場,而地皮相繼以低價售出,反映整體市況偏淡,致9月份樓價指數跌幅難以收窄。
料下月樓價指數續跌
展望10月份市況,陳海潮說,本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘,加上息口仍然高企趨升,並逢市場靜觀《施政報告》出台,交投極為淡靜,業主賣樓多要減價,故料下次公布的10月份樓價,仍將維持約1.5%的跌幅。
減辣速度及力度不足
他估計,第四季餘下的11月及12月,樓價仍難有反彈機會,料趨上下約0.5%窄幅波動,估計減辣只能緩和樓價跌勢,因港府出手較慢,力度亦不足,難以刺激樓價於年內達至反彈,料第四季樓價跌幅只能收窄至1.5%至2%左右,而全年樓價仍有機會跌2%至3%。
租金繼續高位橫行
至於租金走勢方面,陳海潮預期,在樓市減辣後,「轉租為買」的比例可望逐步增加,此舉恐將減慢第四季租金升勢,整季恐處橫行狀態,而全年租金升幅料約6%至7%左右,較減辣前的預測略有收窄。
美聯:9月觀望氣氛濃
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,「樓價跌、租金升」背馳走勢長達5個月,創下有紀錄最長。他指出,雖然9月份屬暑假租務旺季尾聲,但當時市場觀望新一份施政報告會否有減辣或撤辣措施,觀望氣氛相當濃厚,有準買家轉買為租。
《施政報告》有望刺激交投回升
他續指,9月份時,專才來港帶來新增租住需求,令到9月租務表現持續強勁,租金持續攀升。在此情況下,以「美聯樓價指數」及美聯「租金走勢圖」計算,「樓價跌、租金升」的背馳情況持續。隨著新一份施政報告落實多項減辣措施,料有助刺激住宅交投回升,樓價更大有機會止跌回穩。
香港置業:短期內「價穩量升」
香港置業研究部董事王品弟表示,日前公佈的《施政報告》提出為三大「辣招」減辣、延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期等,相信有助加快二手住宅市場流轉;惟鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,料相關情況將陸續於之後的註冊個案反映。樓價方面,在目前高息環境下,相信減辣不會刺激樓價大升,料呈「價穩量升」。
9月交投按月跌8.5%
差估署私人住宅售價指數已跌穿去年年尾水平;至於二手交投方面,據土地註冊處資料顯示,本月至今(截至26日)二手住宅錄1,626宗註冊,較上月同期的1,778宗減少約8.5%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,10月註冊個案一般主要反映9月市況。
不同金額單位成交量皆跌
若以金額劃分,當中500萬元或以下二手住宅錄807宗註冊,較上月同期的855宗減少約5.6%;逾1,000萬元二手住宅錄196宗註冊,較上月同期的208宗減少約5.8%;逾500萬至1,000萬元二手住宅錄623宗註冊,較上月同期的715宗減少約12.9%。
按金額劃分本月至今二手住宅註冊量
本月至今* 註冊量 |
9月同期 註冊量 |
比較 | |
500萬元 或以下 |
807 | 855 | ↓5.6% |
逾500萬至 1,000萬元 |
623 | 715 | ↓12.9% |
逾1,000萬元 | 196 | 208 | ↓5.8% |
總數 | 1,626 | 1,778 | ↓8.5% |
*本月至今:截至10月26日
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