【理財個案】近退休夫妻供緊一層5年新地鐵上蓋物業，現值約1500萬，仍欠銀行720萬，另現金大约650萬，2人即將退休，想用退休金做保本投資賺使費到90歲。
理財個案（1）近退休夫妻想保本投資賺使費到90歲
龔老師你好，本人及妻供緊一層5年新的地鐵上蓋物業，現值1500萬左右，仍欠銀行720萬，另現金大约650萬，2人即將退休，共有大约1900萬左右退休金退休後想每月兩人共有8萬元用(包括所有家庭消費)，可否建議一些保本投資组合方案，以用到90歲左右。有勞！
理財個案（1）龔成老師分析：需要本金1600萬
若你希望退休後，每月有8萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金1600萬。因此，我地要以這1600萬作為目標，去創造8萬蚊現金流組合。首先，你們即將退休，其實已經需要開始創建退休收息組合。
需開始創建退休收息組合
收息資產配置分面，你可以將這現有資金，加上將來退休金，分成5部分。
第一部分投資收息股
第一部分投資收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%以上股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，你可以了解下，並從中選股。
超過8%的高息股 股價略有風險
另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、偉易達（0303）等（記住，股價略波動，不能太過大注，你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。
投資債券、年金、銀行低風險類產品
- 第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。
- 第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。
- 第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。
持有現金以備不時之需
第五，持有現金，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你也可以考慮買到更多的收息股，因股息率會進一步上升。你可以將這些資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。
建議你用退休金將借貸餘款清還
另外，你有未供完物業在手。作為退休人士，最理想係無任何負債，因此我會建議你用退休金，將借貸餘款清還。就算扣除這筆還款開支，相信你都有足夠的本金，去創造每月8萬的現金流。
可以考慮將物業做逆按揭
由於這個是被動收入，即係由本金不斷生錢去支持你生活(而唔係單純燒本金過活)，所以這組合提供的現金流係可以好長久，足以達成你"用到90歲"的目標。若果你都係覺得資金有少少緊張，你可以考慮將物業做逆按揭。
能每月收到穩定的現金流又有屋住
按揭又名安老按揭，原理是將你的物業作為抵押品取得貸款，而你就可以每月收到一筆收入，你就能每月收到穩定的現金流，同時，你又可以繼續住在現有的物業裡。
簡單來說，你們在世時可每月獲取收入，可以終身收取，到過世後，你的物業會被收回物業放售，以對消你的貸款。如果你對這個方法有興趣，建議你多了解先，你上網找，如果你本身無後人，無特別資產想給其他人，這都是一個增加退休現金流的可取方法。
理財個案（2）居屋轉按賺回贈有無風險
想請教老師，如果居屋轉按賺回贈，有無風險
多謝指教
理財個案（2）龔成老師分析︰留意3個因素
你要睇翻以下因素︰第一是回贈的比率，要回贈率扣除律師費有賺才值得做。若果金額太少，例如$250萬以下的物業，那就未必值得做，同時當還款期到尾段時，亦不太值得做。
金管局規定
第二是金管局規定，按揭成數一旦超過6成，就須購買按揭保險。為免轉按時要多付一次保費，轉按的按揭成數很多時是6成或以下。升市時，業主可輕鬆透過轉按取消按保，但遇上跌市，可能要支付新舊按揭貸款的差額。
支付按揭保險費
舉例說，業主買入價值400萬元的住宅單位，承造6成按揭，即貸款額為240萬元，兩年後未償還貸款餘額約225萬元。若樓價下跌兩成至320萬元，6成按揭金額將變成192萬元，業主須支付約33萬元的差額，才能維持6按，即所謂的「抬錢上會」；否則按揭成為就要調高至7成以上，但如此一來業主就要支付按揭保險費。
第三，一般你必需已補地價才可以轉按
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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