【買樓攻略】對於準備置業者，見到設計時尚兼備豪華會所的新盤，很想擁有吧，但長輩話二手樓實而不華才是自住之選。人生路上總會遇上一些交叉點，買樓屬箇中一員，特別對於自住買家而言，往往會在一手與二手樓之間出現選擇困難，因兩者在按揭、付款方式、議價及睇樓方式等各有優缺點。今次筆者會分析購買一手或二手樓時應考慮的因素，助買家找到取捨方向。
買樓攻略｜考慮因素（1）樓價
對買家而言，樓價高低絕對是重中之重，故先由樓價說起。一手樓定價權在發展商手上，買家只能根據同區二手樓價作參考，衡量價格是否合理，卻沒有議價的空間。相反，二手樓的賣方是用家或投資者，他們賣樓的原因及逼切性各有不同，往往有議價空間，遇上急於賣樓者，更有機會鋤價執筍盤。
買樓攻略｜考慮因素（2）按揭
另一個買家關注的問題是按揭及付款方式。二手樓買賣形式大同小異，銀行按揭年期通常為「75減樓齡」，最長30年，樓價15,000,000元或以下可藉按揭保險做到八至九成的高成數按揭。然而，若買入單位為高齡舊樓，按揭年期便有機會少於30年，令每月供款額增加。
買樓攻略｜考慮因素（3）付款方式
買家簽臨約時一般需支付樓價3%至5%作訂金，並在簽署正式買賣合約時支付樓價10%訂金(當中包括臨約時支付的訂金)，餘額將在完成交易時全數支付。由簽訂臨約至完成交易，過程大約為兩個多至三個月。
一手樓做30年按揭無難度
至於一手樓則毋須擔心按揭年期，一般均可做到30年，發展商更會提供林林總總的付款方式及折扣優惠，令實際樓價較折實價為低。就樓花期的一手樓而言，付款方式主要分為即供及建期，後者在簽署正式買賣合約時只需支付首期，餘額可待發展商發出入伙通知書之14天內支付，故有較多時間讓買家作財務安排。此外，部分發展商會提供財務機構作二按，協助買家上會，惟要留意按揭計劃的息率及收費。
買樓其他開支：經紀佣金、差餉、地租
買樓除了樓價外也涉及多項其他開支，當中買二手樓一般須支付樓價1%的經紀佣金，但一手樓的經紀佣金則會由發展商支付，後者可省下數萬元支出，部分地產代理更會向買家提供佣金回贈優惠。購入物業後買家升呢做業主，便要支付差餉、地租、管理費及大廈維修費等各項開支。
管理費及大廈維修費等
由於一手樓施設及環璄配套較二手舊樓優越，不少屋苑更設有豪華會所，但羊毛出在羊身上，一手樓的管理費通常較二手樓為高，管理費每平方呎動輒4至5元起標。至於大廈維修費通常出現在樓齡過30年的物業身上，買入一手樓則不用擔心這方面的支出。
趕入伙二手樓具優勢
剛才提到一手樓通常為樓花，買家須關注預計關鍵日期，並有心理準備要待物業在一年多至兩年後落成才能進駐，更有機會延遲竣工。反之，二手樓為現樓，完成買賣手續後如不打算裝修即可收樓入住，就算需裝修，預留四個月至半年時間已很充裕。因此，對於正在租樓或趕入住的買家，便要考慮這因素。
發展商通常送基本家電
對於可等待約兩年後才入伙的買家，購買一手樓可省下不少裝修費及家電開支，因發展商通常送基本家電，對於要求不是太高者，收樓後往往可拖喼即住。
買一手樓要有豐富想像力
基於一手樓多數為樓花，二手樓是現樓，故睇樓方式可謂大不同。一手樓開售時物業是地盤，買家只能透過示範單位及售樓書了解單位落成後的狀況，更要做足功課及加點想像力，想像物業落成後的景觀及周遭環境，當中或有機會出現落差。
買二手樓要小心化妝樓、漏水等問題
至於二手樓已屆現樓，買家可進入單位直接了解景觀及實際環境，避免了想像與現實之間的落差，但卻要小心遇上化妝樓、漏水甚至白蟻等問題，特別對於樓齡較高的二手單位，最安全的做法是找驗樓師驗清楚，確保樓宇質素無問題。
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作者簡介：劉君豪是資深投資銀行家及風險策略主管，Junto共同創辦人，曾於摩根士丹利等不同金融公司工作，並獲邀為香港中文大學的兼職講師，望以自身經驗扭轉地產業界慣例，探討各種置業陷阱，提高樓盤買賣每一個細節透明度，讓準買家上車路上更輕鬆。
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