加拿大樓市｜移民創新高增住屋壓力！分析：人口增1% 樓價升3%

【加拿大樓市】上周最多人討論的議題，可以說是加拿大修訂「救生艇計劃」細節，宣佈取消Stream B學歷限制，一時之間又再引起不少香港人的討論，今期專欄筆者就來為各位分析一下加拿大樓市。

救生艇計劃取消Stream B學歷限制8月15日生效

新修訂將於8月15日生效，將取消Stream B的學歷限制，意味於加拿大滿足Stream B工作條件的香港人，無須受以往「5年內在認可課程的專上院校畢業」的學歷限制，即可經Stream B途徑申請成為加拿大永久居民。

有不少客人都問過筆者，加拿大之前推出了外國人禁令，現時還可以入市當地物業嗎？答案是可以的，如買家持有臨時工作許可證、學生及難民亦可以於當地購買住宅物業；永久居民 ( Permanent Resident ) 、公民 ( Citizen )及其非加拿大公民或永久居民配偶同樣可以於當地置業。

移民又與樓市有什麼關係？短期内強勁的人口增長往往會稍微推高價格壓力，尤其是大批的新移民來到加拿大，住屋需求定會承受大量壓力，但從長期來看事實上的影響大致上是中性的。而數據顯示，自2021年加拿大政府推出港人「救生艇計劃」後，截至今年4月已有3,122名港人透過該計劃移居加拿大。

根據加拿大房地産協會 (CREA) 的數據顯示，2023年5月及6月之間銷售量上升1.5%，增幅較4月至5月少。而上月的交易實際數量按年升約4.7%，為兩年以來全國年度最大銷售量增長。

市場認為，隨著銷售量接近歷史平均水平，新推出的供應終於開始追趕，房屋市場似乎正在穩定下來。歷史顯示，價格方面的反應只會稍有滯後。加上最近的加拿大銀行利率上漲，預期未來數月的價格增長趨於緩和，可能仍然存在一定程度的上行壓力。

保守估計加拿大每年需要再建造10萬個公寓，才可抵銷永久居民數量增加帶來的價格上漲壓力。而BMO(Bank of Montreal)最近的一項分析發現，人口每增長1%，房價通常會上漲3%。

外來人口對於本地人而言，一方面雖補足了工作力不足的問題，加拿大到2040年勞動年齡人口每年必須增長2.2%，方可維持與2022年的相同比例。如果國家想要恢復至1990年至2015年間的平均老年撫養比，勞動人口就必須每年增長4.5%。

至於是否真的會為當地樓價帶來壓力？筆者看又未必，加拿大政府亦採取多種措施來平衡人口增長及住房經濟性。通過增加資助房屋的供應、鼓勵建造租賃住房、控制投機需求、支持首次置業者，希望可創造一個更具可負擔性和可持續性的住房市場，故此筆者認為讀者無須過份擔憂。