樓市走勢2023｜香港進入加息周期，樓市交投氣氛大受影響。據本地代理行統計，第三季香港樓市成交量按季跌逾兩成，同期香港樓價亦告跌，向來買家歡迎的鐵路盤物業也失守。大行高盛預期，樓價至明年年底或累跌3成。
樓市走勢2022｜第三季住宅交投跌逾兩成
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年9月份整體住宅買賣登記錄3,875宗，較8月份4,137宗下跌6.3%；按季方面，2022年第三季錄11,683宗，按季下跌21.7%。其中二手私宅成交量於整季錄得6,857宗，按季下跌36.8%，創下自2018年第四季以來的15個季度新低。
樓市走勢2022｜一手成交量企穩 惟金額下跌
至於一手新盤方面，成交量在今年第三季錄4,143宗，按季上升32.9%，創2021年第四季以來新高，反映發展商積極推售新盤，市場對大型新盤反應熱烈。
然而，一手成交總金額在9月份按月下跌11.7%，按季則跌5.6%，主要因為新盤銷售多數為低價上車盤所致。
樓市走勢2022｜新盤平均成交價創9年季度新低
據美聯物業房地產數據及綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，第三季新盤平均成交金額約為759萬元，較第二季的1,154萬元
下跌約34.2%，創自2013年第三季後的9年季度新低。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指，第三季售出的一手項目中，最多的是屯門NOVO LAND 1A及1B期，其次為粉嶺ONE INNOVALE 1及2期，皆以中細價單位為主，因此成交集中1,000萬元或以下。
樓市走勢2022｜各類金額一手新盤成交量
| 第三季 | 第二季 | 按季變化 | |
| 1,000萬元或以下 | 3,196 | 2,654 | +20.4% |
| 逾1,000萬至2,000萬元 | 263 | 970 | -72.9% |
| 逾2,000萬元 | 101 | 187 | -46.0% |
| 合計 | 3,560 | 3,811 | -6.6% |
資料來源：美聯物業房地產數據及研究中心
樓市走勢2022｜二手成交價量齊跌
二手市場的總成交金額相比一手跌勢更勁，按季跌40.7%，反映二手市道在疫情及加息影響下更見疲弱。抗跌力一向較好的鐵路盤同樣跌價，據中原地產追蹤56個主要鐵路沿線屋苑，今年首三季僅錄得4,084宗二手買賣登記，較去年同期7,072宗減少逾4成，近9成鐵路盤的呎價錄得下跌，其中4個屋苑的跌幅更逾2成。
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樓市走勢2022｜鐵路盤樓價最多跌26％
56個主要鐵路沿線屋苑中，有49個屋苑的呎價於今年均錄得下跌，跌幅介乎1%至26%。其中4個錄逾兩成跌幅的屋苑包括︰
- 天后站栢景臺
- 何文田站天鑄
- 朗屏站朗城滙
- 大埔墟站新都廣場
樓市走勢2022｜鐵路盤蝕讓連連
栢景臺9月平均成交呎價低見21,763元，與去年12月平均呎價29,468元比較，相差26%。
入伙僅3年的元朗鐵路盤朗城滙，9月平均呎價跌穿1.7萬元，低見16,415元，較去年12月21,261元，大跌22%。朗城滙於今年第三季的6宗二手成交中，4宗「蝕入肉」，其中3宗的賬面蝕讓金額，更擴大至百萬元以上。
樓市走勢2022｜天鑄業主慘蝕828萬
而豪宅業主亦要面對現實，何文田天鑄平均呎價跌穿3萬元，9月低見25,849元，與去年12月平均呎價33,670元比較，下跌23%。
天鑄在8月錄得的3宗二手成交中，2宗屬蝕讓，其中實用面積1,410方呎的8座高層C室四房戶，成交價3,500萬元，呎價24,823元。原業主2018月以4,328萬元一手買入，持貨4年賬面貶值828萬元，為上月最大宗鐵路盤蝕讓個案。
樓市走勢2022｜高盛︰料今明兩年價跌3成
至今年第三季，香港樓價於今年已錄約8％跌幅，重回低3年半低位，業界普遍認為跌勢會持續到2023年。大行高盛指，由於拆息（HIBOR） 高升及銀行上調最優惠利率（P），市場亦預期美國聯儲局會於明年初再加息1.5厘，故相信香港樓市仍有下行風險，最新調整今明兩年樓價分別跌15％，合計共跌3成。
此前，該行預測本地樓價會於今年至2024年分別下調5%、10%及5%，即共跌20%。
樓市走勢2022｜高盛︰按息上調壓低負擔能力
高盛指，有關預測主要是由於按揭息率上升速度較預期快，令業主的負擔能力持續受壓，投資者亦離場。
假設收入沒有上升，樓價跌兩成時，剛需買家或可回復負擔能力，但若以歷史平均淨租金收益率水平為基準，除非樓價跌幅達35%至40%，否則投資者不會重返樓市，故預期樓價跌30%的機率較大。
樓市走勢2022｜七師傅︰樓市將冧
無獨有偶，風水師「七師傅」七仙羽近來亦在社交平台Facebook上發文表示自己先前對樓市的預測準確，勸誡大家2020、2021的樓價高位已過，未來股市將冧，樓市亦離冧市不遠矣。她又指，樓市跌勢會持續一段長時間，似乎對未來幾年的市況相當不睇好，大批網民也對她的看法表示讚同。
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樓市走勢2022｜七師傅2023樓市預測
咁多年，我的預測次次準！！！
2020年、2021年就提醒大家趁高位趕快賣樓，沒人信沒人聽。
現在股市終於冧了，樓市也不遠了。
好多業主仍然自high, 開的價錢好高，想多賺一筆，但樓市現在開始進入下跌時間，會持續好多年。
未做師傅前，我是財經記者，擁有碩士學位，年年考第一。博士未讀完，因為太忙。
#股市大冧
#樓市下跌
#2023年更差
#2023年股市預測
#2023年樓市預測
（上文摘錄自七師傅（七仙羽）Facebook帖文。）
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