理財個案】讀者:地產時代是否已經過去了?買樓投資仍適合嗎?

龔成老師分析:

賺錢能力的確比過往減左,但始終都是一個投資工具,不會完全無投資價值。中國及香港經濟未完全回勇,相信樓市難以大升,但未必會大跌,相信會平穩。

中國政府在2024年9月,推出了多項支持經濟及樓市政策,雖然不會令經濟快速好轉,但有穩定作用,當中也發放了訊息,如果有必要,會再推出支持經濟政策。所以在大方向上,經濟會開始穩定,慢慢向好,但全面回勇就要時間。

中國政府在政策上支持樓市

同時,中國政府在政策上支持樓市,相信中國樓市不會大跌,而這因素,也會間接影響香港的樓市,令香港樓不會大跌。

另外是高息因素,高息對樓市會不利,這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因(因為當時加息很急),到2024年下半年,美國開始進入減息週期,這點會利好香港樓市,因為供樓成本減少。

美國新政府推關稅等措施

不過,2025年美國政府換屆,由於新政府推關稅等措施,這點有機會推高美國通賬,而高通賬就會影響美國減息的時間表,有機會推遲減息,維持高息在一段時間,這因素將會令香港樓市增加了不確定性。

至於內地資金買香港樓,相信香港樓的吸引力,未必及過往,因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求,但不會太多,也不會大幅推高樓價。

香港政府推出的吸引人才計劃

而香港政府推出的吸引人才計劃,在近年的確吸引一些人來香港,因此令租金得到支持,令近年出現一個現象「租金上升,樓價下跌」,引致租金回報率拉高。

在投資價值方面,過往香港樓市的租金回報率不高,一般只有2%、3%,投資價值不大,加上近幾年按揭利率高,加上長遠樓價難以倍升,令之前香港樓的投資價值,並不高。

香港樓租金回報率有上升情況

到現時,由於租金回報率有上升情況,香港樓的投資價值,由之前較低吸引力,到現時投資價值為中等,但樓市不會象過往般倍升。

相信樓市在長遠計,因供求關係,較難大跌,不過,也不會有大升的情況出現。樓市始終有一定的需求,令樓價較難大跌。

近年移民的確令需求略為減少

不過,近年移民的確令需求略為減少,加上政府加大力度找地起樓,所以現時,供求已到達平衡狀態(過往由於供不應求,令樓價倍升)。

長遠計,樓價會平穩,不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩,同時,由於需求大,要大跌也不易。

香港樓作為自住的價值仍在

因此,香港樓作為自住的價值仍在,現時的樓價,已由過往的貴,回落合理水平,中短期雖然會因經濟及利率因素而波動,但相信不會大跌,但也未有條件大升,以穩定為主。長遠來說,暫時睇未必會大跌,最多只會平穩加少少向上。

香港樓的投資價值,算是中等。而自住則可以考慮,現時樓價合理,最重要是考慮自己的負擔能力。

作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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