【樓市走勢】差不多半年前，市場熱烈討論減息周期開展，樓市似乎重拾動力，不少專家呼籲準買家「手快有手慢無」。然而轉眼間2025年已過半，按揭利率雖然確實回落，但原因卻與美國聯儲局無關（年內尚未減息），而是本地銀行體系資金氾濫，令一個月銀行同業拆息（HIBOR）跌至三年低位所致。
二手住宅價格仍在低位徘徊
回顧去年底市場預測樓價全年升幅約5%至10%，但中原城市領先指數（CCL）自一月以來已連跌四個月至136.71，顯示二手住宅價格仍在低位徘徊，坊間對樓市復甦的憧憬看來仍需時兌現。
一個月HIBOR利率跌幅逾65%
九十後最年輕的一群（1999年出生）已邁入26歲，不少人於近兩三年成功置業。當年他們入市之時，撇除當時的樓價不談，單說每月的供樓還款，無論選擇P按或H按，供樓利率均逾4厘，實在「壓力山大」。今年年初，一個月HIBOR仍徘徊在3.99厘，但至5月起加速回落，月底僅剩約1.3厘，跌幅逾65%。
每月供款壓力明顯減輕
對H按業主而言，這意味著供樓利率由原來的封頂3.5厘下調至實際1.89厘，每月供款壓力明顯減輕，本金還款比率上升，整體利息支出亦大幅減少。當然，當拆息下跌，來自按揭存款掛勾戶口的利息收入會相應減少，且銀行亦會收起各類高息定存計劃，在低息期間如何確保手上的資金可以繼續滾存，也是對各位業主的一個考驗。
430呎以下的小型單位升幅最顯著
樓價雖未有明顯反彈，但市場成交量表現尚可。差餉物業估價署公布的數據顯示，4月私人住宅售價指數按月微升0.35%，終止連跌四個月走勢，惟按年仍下跌逾7%。當中430呎以下的小型單位升幅最顯著，按月上升0.52%。
租金指數連升五個月
另一方面，樓宇買賣合約宗數由一月的約5,000宗升至五月近5,800宗，升幅約16%。隨著租金指數連升五個月，四月按月升0.31%、按年升逾3%，不少原本觀望的買家改為入市，避免「租金貴過供樓」的尷尬局面。加上部分投資者考慮租金回報，帶動中小型單位的交投表現。
大銀行去年第四季起重推現金回贈優惠
按揭市場方面，各大銀行去年第四季起重推現金回贈優惠，原本回贈率多為貸款額的0.15%至0.3%，至今年上半年，個別銀行已將比率提高至最高0.8%。部分優惠亦會附帶按揭存款掛鈎戶口，有助業主以存款抵銷部分利息支出。
上半年按揭市場氣氛較去年活躍
總括而言，2025年上半年按揭市場氣氛較去年活躍，唯樓價仍未如預期般反映資金流入及利率回落的利好因素。2025年上半年的市場氣氛不俗，但沒有在樓價反映出來。話剛說畢，主要反映大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）又失守136點關口，錄得135.16，創下2016年8月以來按月的新低。展望下半年，坊間的看法以正面樂觀居多，看好HIBOR下跌會令買樓負擔減輕，「供平過租」會令需求增加，繼而撐起樓價，但筆者看法傾向保守，認為樓市按市全年表現將大致持平。
更多用家「轉租為買」
日前有本地大型銀行估計，隨著HIBOR及存款利率急劇下降，本港的租金水平正在上升，估計會有更多用家「轉租為買」，令樓市獲得更多支持；發展商或會趁機調高定價，調整銷售策略以增加利潤。確實，去年第三季起雖然美國聯儲局帶頭減息，本地銀行亦有緊隨宣布減最優惠利率（P），但前後三次的減息合共0.625厘，累積的減息效應可能不足以改變市場走勢，但今次以HIBOR下跌帶動的減息，其幅度則遠比舊年大，實際按揭息率由3.5厘下降至2厘，相信對樓市必定有一定提振作用。
分析認為銀行「水浸」情況不會持續太久
當然，不少分析認為銀行「水浸」情況不會持續太久，一個月HIBOR早晚會回升。而且筆者看到市場尚有更深層次的信心問題，當前宏觀政治經濟不穩，就算近期大家開始領略到很多國際貿易戰的角力最終都是TACO（Trump always chickens out）收場，新政府任期還有三年半，買家選擇繼續觀望也是無可厚非；即使有買家願意入市，也可想像到其心態是要「執平貨」，務求自己是低於市價入場。
政府財赤和市民不願留港消費
另一邊廂，對內我們亦正面對政府財赤和市民消費模式改變（不願留港消費）等挑戰，當中最根本的還是供求問題，根據房屋局資料，未來三至四年間可提供的一手住宅單位數目達到105,000伙，雖然數字回落至近七個季度的新低，但現樓貨尾的數目卻同時升至28,000伙，達到歷史高位。發展商情急散貨，造成量高價低的情況。這些宏觀因素轉變需時，信心恢復亦需時，單說樓價走勢的話，要談樓市大反撲還有點言之尚早。
一二手樓成交量在五月繼續反彈
不過，撇除樓市不談，因為成交量不少，上半年的按揭市場表現其實不「曳」，尤其是一二手樓成交量在五月繼續反彈，相信亦是跟前述的HIBOR下跌有關。去年底展望今年按市表現時，筆者估計一手二手物業按揭批出宗數將分別有18,000宗和33,000宗，轉按則大約7,500宗。
暫時各項數字看起來均符合筆者預期
金管局最新數據就顯示，一手物業按揭的批出宗數先由10月份的全年低位983宗大幅抽升至二月份的2,108宗，然後再稍回落到四月的1,993宗；二手樓則由去年十月的2,610宗反覆升至四月的3,150宗，首四個月一二手物業的總批出宗數分別有7,852和10,946宗，暫時達到筆者預計的43.6%和33.5%；轉按方面，首四個月轉按也錄得2,539宗，達到筆者預計的三份一。暫時各項數字看起來均符合筆者預期，原有的預測可以維持不變。
即使是專家也會看錯
沒有水晶球預知未來，即使是專家也會看錯。摩根士丹利亞洲區前主席羅奇去年在《金融時報》發表文章指香港已「玩完」，到近日他修正說法，表示香港在中美角力之下，會因為其「中國特質（Chinese characteristics）」而再次崛起。
又以股市為例，誰會想到今年港股就因為一個「碟仙」（網民為DeepSeek起的花名）橫空出世，藉估值修復迎來了一個小牛市？所以說話不能說得太死，下半年局勢如何發展，就讓我們拭目以待。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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