【理財個案】本人背景，六十多歲，太太退休，無兒無女。人類生命，可百二歲，生活逼人，認真頭痕。
- 兼職月薪，$24,000。
- 港島自住物業（2006入伙），本人持有，銀行估價，1,200萬。
- 按揭269萬，月供17,600至2036年。
- 供樓以外，每月支出12,500。
太太持有港島及九龍投資物業
- 港島投資物業（1993入伙），太太持有，估價1,210萬，租金27,000，管理差餉3,300，按揭470萬，月供19,500至2049年。
- 九龍投資物業（2004入伙），太太持有，估價1,200萬，租金27,000，管理差餉3,000，按揭350萬，月供13,200至2046年。
- 本人持有股票103萬，銀色債券18萬和現金13萬。
目標是善用資產 不用工作
目標是善用資產，希望每月多兩、三萬元收入，不用工作。有考慮賣出其中一個物業，但會失去升值潛力。也有考慮把自住物業做逆按揭，又覺得收費高，不知是否最佳選擇。
財經專家，指點迷津，善用資產，增加收入，不用工作，享受人生，金石良言，萬分感謝！
諗吳通上
理財個案
- 您和太太現時持有的三個物業的買入年份和買入價？是位於港島/九龍的哪一個地區？
(港島 Tai Hang 2002 $3.05M；九龍 Tai Kwok Tsui 2016 $9.43M；self occupied Wan chai 2020 $11.8M) - 您會一直住在現時的自住物業嗎？將來會否考慮搬到另外兩個物業居住？
(No plan to move.Will not consider living in the other 2 units) - 若需要賣出物業，您會偏向選擇哪一個物業？有沒有非留不可的物業？
(No preference which one to sell but more likely to sell the Tai Hang property because it is older and may appreciate less. No 非留不可的物業) - 您和太太現時有沒有醫療保障？
(Both of us purchased VHIS 自願醫保) - 除了$24,000的兼職月薪，您和太太現時有其他額外收入嗎？有沒有長俸/退休金？
(Mortgage Link interest and stock dividend incomes for one year $23,700; silver bonds interest income for one year $6,300. No pension as MPF already cashed out.) - 需要供養父母嗎？有否其他額外開支?
(No need to support anyone else. No other expenses)
本人考慮用閑錢買高息的中國銀行
本人持有股票103萬是騰訊、阿里巴巴、中移動和恆生。未來六個月兩個出租物業還息不還本，現金流每月多23K。本人考慮用閑錢買高息的中國銀行（8.5%股息），希望Suki給意見。
理財個案：建議4部曲提升現金流
諗唔通先生你好！多謝你嘅來信和支持！本人根據你和太太的現時資產狀況作出了以下財務分析和意見希望在現時想不通的你打開缺口，讓財務更自由和享受幽遊的退休生活！我希望通過以下4部曲來讓你達致提升現金流、10年內清還所有按揭貸款、降低股票市場波幅和加息對你的財務風險，往後運用物業收租和利息收入對應日後的生活費和醫療保險開支。
現時物業和財務分析
你現時擁有三層物業，其中一層是自住餘下兩層是收租用途。但三層物業餘下的按揭貸款年期還有由16至27年不等,在現時低息的環境下三層物業的每月總供款共五萬多元，家庭基本開支$12,500，合共每月開支連同手持物業的管理費大約需要$70,800。
兼職和租金收入有個別的不穩定性
因二人已退休而擁有的收入來自兼職的$24,000，而收租物業的租金收入合共$54,000，始終兼職和租金收入有個別的不穩定性。故此我假設用你現時的現金和股票約共134萬元來預算你的財務能力，發現現時流動資產只可支持約19個月的每月總開支。
並且你手持流動資產（現金、股票和債券）與負債比率，134萬流動資產對1089萬按揭餘款。這裏顯示負債過重，對已退休的你們來說壓力過大。故此必須考慮用最短時間降低負債比率提升現金流。
1）放售其中最大供款開支的物業套現
在手持的物業中港島區的物業樓齡最悠久有27年，而此物業餘下供款也有27年每月開支為$19,500現時總按揭餘款有470萬元，若成功用現時市價$1,200萬放售物業,扣除相關開支和銀行按揭餘款理應可套現約$700萬元的現金作資產。相反因九龍區的物業相對樓齡、供款年期較短而且租金收入跟港島區物業同等租金相比回報較高。故此可繼續持有,但需考慮盡快用以下方案清還餘下按揭貸款，讓租金變成日後作日後長遠收入。
2）將售樓後的700萬轉為投資在穩定性較強的債券收息基金
因近年股票市場受着加息、俄烏戰爭及疫情等各方面的影響大部份的股票和債券價格已有相當的回落。再價格調低下若現時在市場上尋找穩定性較強債券收入較穩健的債券基金作長收息之用可大大提升你的每月收入。現時市場上提供每月派息穩定的債券基金每年年利率約為3.5至8%不等，在選購時必須了解個人的風險承受能力和過往相關基金的價格和派息表現及投資成份作詳細考慮。
假設你選擇每年修飾回報為5%的債券基金七百萬元的這些基金派發每年約35萬元的每年回報,若選擇每月派息的話便有約每月$29,000利息收入。約$3萬的收入已合乎你的信中要求提升每月額外收入目標。
3) 開立10年儲蓄目標用作清還餘下按揭供款
調整每月收入開支後，可考慮以每月$22,000的儲蓄為期10年，以每年3%的回報預算10年後理應可儲蓄約三百萬，經計算後10年後理應可運用這300萬元來清還你餘下物業的所有按揭貸款，來達致零負債的退休目標。至於選用那一種儲蓄方法也必須仔細了，不論是基金、股票或固定儲蓄非投資的保險產品也可考慮。當然要清楚了解相關計劃的風險和資金流動性。
4）假若你按照我建議的資產配置安排一切順利，十年後你應擁有以下資產用作退休最強後盾。
- 一層自住物業已清除按揭供款
- 一層已清還按揭的收租物業，而每月可提供約$27,000的租金收入
- 手持當時市值約$7,000,000的債券基金，若能維持5%年利率回報，應可提供每年35萬元債息收入
- 你手持的134萬元股票銀色債券和現金有機會會調節，但因持續的租金和在職收入可抵銷你往後的生活開支，故此應不用再考慮兼職帶來的不穩定收入。
- 因而零負債達致財務自由，故此若有重大財務需要也可以運用流動性較大的七百萬元的債券基金隨時套現運用。
現時的股票投資和現金流考慮方案
至於你現時手持的騰訊阿里巴巴中移動和恒生的股票因近年有相對的價格回落，故此若沒有現金流的需要可繼續持有盡量避免虧損離場。至於考慮未來六個月將收租物業還息不還本議題來提升每月約$23,000的現金流，我認為不太適合你。
必須盡快降低負債
因而察覺到現時你的資產和負債比率已經出現失衡負債過大，長遠的解決方法案必須盡快降低負債，提升現金流來達致財務應有健康水平。你亦考慮購入高息的中國銀行來長遠收取股息。姑勿論是此股票或其他相關高息股票也必須謹慎分析過往10年股票的價格波幅尤其是在派息前後的波動和價格穩定性。盡量避免賺息蝕價而喪失股票套現的流動性。
希望盡快收到你的好消息將財務問題解決能安享你和太太理想的退休。若還有財務疑問，歡迎隨時可再跟我們聯絡，謝謝！
作者簡介：余淑穎為美聯金融集團高級副總裁，亦是中國國家理財策劃師(ChFP)，於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年，2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。
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