香港樓市｜美聯物業表示，關稅戰陰霾漸散，第二季樓市趨復甦，2023年首季後首現「租價齊升」。展望第三季，租金料創歷史新高，或4年內首現連續兩季「租價齊升」。資金料湧入樓市。盤點10個有望「跑贏大市」屋苑。
美聯物業：香港樓市第三季有機會延續「租價齊升」
隨着中美關稅戰對樓市的影響逐漸消退，2025年次季樓市展現「穩中向好」局面。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年第二季整體樓市靠穩，預期無論一手及二手交投、樓價及租金的表現均同步上升，是為自2023年首季後，再次出現「租價齊升」的情況。隨著第三季步入租務旺季，內地學生及高才專才帶來住屋需求，配合低息環境等，樓市表現有望「更上層樓」。美聯物業分析師岑頌謙預期，第三季有機會延續「租價齊升」的情況，租金料上升約3%，突破歷史高位，而樓價則續升約2%，屆時或4年內首現連續兩季「租價齊升」的情況。與此同時，低息環境加劇「供平過租」現象，估計樓齡較新或鄰近大學的屋苑租務需求將持續升溫，來港升學人數與日俱增，預料該批屋苑租金表現可望跑贏大市。
第二季樓市恢復穩中向上：一手交投創6年季度新高
劉嘉輝表示，回顧今年第二季的樓市表現，關稅戰陰霾漸散，價量皆逐步靠穩。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，今年第二季一手住宅成交量將錄約4,800宗，較首季的4,397宗增加約9.2%，屆時將創下６年來季度新高；期內二手市場同樣活躍，成交量料錄得約1.17萬宗，較第一季約10,356宗增長約13%，亦將創出近９季高位。
租金接近歷史高位
租金市場表現突出，受惠於內地學生為新學年提前來港租樓，以及外來專才高才等持續湧港，租務需求顯著增加。根據美聯「租金走勢圖」，5月以實用面積計算的私人住宅平均呎租約38.1元，較第1季約37.87元升約0.61%，並已創近6年新高。樓價方面出現企穩回升跡象，「美聯樓價指數」最新報126.49點(截至6月16日止)，較第1季微升約0.05%，是為自2023年首季以來，近9季首現「租價齊升」的情況，或反映樓價已走出谷底，未來有望進一步上揚。
第二季樓市回顧
次季租金創6年新高 第三季或挑戰歷史新高
劉嘉輝指出，租金走勢凌厲，5月份美聯「租金走勢圖」較2019年7月時錄得38.33元的歷史高位僅相差約0.6%。部分地區主要屋苑的租金更已超越2019年7月的水平，當中部分新晉地區及新晉屋苑升幅尤其顯著。例如啟德區的啟德1號今年5月份平均實用呎租約48.5元，較2019年7月時高約37.4%；天寰及龍譽的最新呎租亦分別較當時升約30.8%及約30%。其他地區方面，位於東涌的東環及映灣園，5月平均實用呎租分別較2019年7月高出約24%及15.2%，主要受惠於疫情後，航空業復甦帶動的租賃需求。
部分主要新晉屋苑租金表現
學生租務需求是租金上升主要動力
來港升學人數持續增加，帶來新的租務需求，是租金上升的主要動力。香港特區政府積極打造香港成為國際教育樞紐，來港學生數目持續上升。2024年獲批來港學生簽證數字約7.45萬人，較2020年時約3.53萬人大幅增長約1.1倍，在大學學生宿位供應緊張下，勢必帶動樓市租賃需求。
與此同時，香港政府自本學年起放寬8間資助大學非本地生招生限額，由佔本地學額的20%增至40%。實際上，2024/25學年非本地學生人數增加至17,161人，較上學年增長2,405人或約16.3%，佔本地學額比例由19.9%循序漸進地升至23.2%。
將進一步增加非本地學生的租務需求
展望2025/26學年，除8間資助大學非本地生人數會逐步增加之外，政府亦將放寬6間自資院校的非本地學生招生限制，限額獲由10%及20%放寬至上限40%，將進一步增加非本地學生的租務需求。假設日後非本地學生比例逐漸增至40%的上限，推算屆時8大院校及6間自資院校非本地生人數，將較現時分別新增約1.2萬人及約7,000人，對租務市場形成強勁支持。
劉嘉輝指出，值得留意的是，每年第三季屬傳統租務旺季。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率(即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率)每年第三季比率往往為四季之中最高，即意味該季租務相當暢旺。相信在內地生及專才來港之下，今年第三季租務依然熾熱，甚至有機會超越去年同期約7成半的水平，有利租金進一步向上。
每季美聯住宅租售比率
最受內地租客歡迎的首5位地區
與此同時，以美聯集團促成的租務成交計算，參考去年第三季最受內地租客(以姓名的英文拼音鑒別)歡迎的地區，首5位分別為將軍澳、中西區、沙田、屯門、大埔豪宅/白石角，均是毗鄰大學一帶的地區，反映於暑期租務旺季這些地區的租務需求將升溫。隨著內地租客佔比與日俱增，區內屋苑於今年第三季的租金有機會跑贏大市。
市場普遍預期美聯儲9月重啟減息
美聯物業分析師岑頌謙指出，除了租金續升，第三季樓價亦有望延續升勢，錄得約2%的升幅，主要原因是低息環境的持續。儘管近期關稅戰持續，美國對多國徵收關稅，但亦未有推高物價，美國5月CPI數據低於市場預期。通脹壓力減輕，為美國聯儲局在減息的政策上提供更大靈活性。市場普遍預期，美聯儲將於9月重啟減息，並於年底前減息2次。此舉料將刺激全球資金流動性，增強本港樓股市場的吸引力，為香港樓市注入正面動力。
資金持續流入 銀行體系「水浸」
岑頌謙強調，即使美國未來不減息，又或只減息一次，其實本港的銀行拆息已經回落至極低的水平。低息的原因是資金持續流入，銀行體系「水浸」。根據金管局資料，銀行總結餘增至超過1,700億港元，導致銀行同業拆息(HIBOR)顯著回落，1個月HIBOR一度跌至約0.52厘的低位，並持續在低位徘徊。低息環境除了降低供樓人士的按揭負擔之外，亦吸引資金流入不同的投資板塊，為樓市注入新動力。
減息有效刺激樓市交投
岑頌謙指出，歷史數據顯示，連同今次在內，過去25年內曾有5次實際按揭息率出現急跌，均帶動樓市成交量顯著上升。例如，在2001年第一季至2002年第二季期間，期內「經絡按揭息率指數」(MMI)由7.25%大降至2.63%，樓市成交量按季增長約8.8%，按年則升約19.5%；又例如2007年第四季至2008年第二季，MMI由4.58%減少至2.46%，期內每季交投平均按季微跌約2%，但按年交投則大幅增加約38.6%。類似按息急跌情況亦見於2009年第一季至2010年第一季，以及2020年第二季至第四季期間，兩個時期的MMI同樣下降，當時樓市按季及按年交投量同樣出現明顯增長，充分反映減息有效刺激樓市交投，對整體樓市走勢相當利好。
2001年至2020年出現按揭息率急跌的情況及交投表現
預期下半年減息效應進一步發酵
岑頌謙估計今輪減息潮自2024年第4季展開，MMI由4.13%跌至最新5月份的2.8%，大減1.33厘，而最新H按實際息率更已降至不足2厘，預期下半年減息效應進一步發酵，今次減息潮將帶動樓市轉趨活躍，而估計每季成交量變化，亦與過去息口急跌時相若，估計第三季整體成交量有望達1.7萬宗，按季增加約3.1%，按年則大幅上升約52.6%，反映減息帶動需求，買家積極入市，有助提振樓市以及樓價表現。
料第三季延續「租價齊升」
岑頌謙又指出，豪宅的表現一向與資金的流向息息相關，當資金流動性增加，豪宅交投往往出現顯著回升。近期豪宅的交投已見上揚，據美聯物業研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料及市場消息，5月逾5,000萬元一手豪宅成交量攀升至40宗，按月大升約73.9%，創半年新高。踏入6月份，豪宅新盤承接力持續，首17日錄得19宗逾5,000萬元一手成交，連同4月及5月一併合計，即次季迄今(截至6月17日)共錄82宗，比起首季64宗增加接近3成。
推薦值得入市的熱門屋苑
此外，低息環境令「供平過租」現象加劇，吸引用家及投資者加速入市，當中部分「供平過租」幅度較大，兼且是位處留學生熱門租住區域的屋苑尤其值得留意，包括大圍金獅花園、位於沙田的花園城、河畔花園與沙田第一城、馬鞍山薈朗、大埔新峰花園、薄扶林置富花園、屯門疊茵庭，以及將軍澳的新寶城及南豐廣場等，以上屋苑「供平過租」的幅度超過兩成半至近四成，加上位於毗鄰大學一帶，租金有望看好，是投資自住皆宜的選擇，估計表現可望跑贏大市。
「供平過租」幅度較大的屋苑
第三季樓價有望回升約2%
岑頌謙總結，第三季為傳統租務旺季，在內地生及專才來港之下，季內租金料上升約3%，將突破歷史高位。樓價方面，隨著中美關稅戰影響力減弱，加上資金流入，2025年上半年樓價僅跌約1.3%，以半年跌市計的跌幅為紀錄次低，可見樓價已趨穩定。在眾多利好因素下，相信第三季樓價有望回升約2%，雖然升幅輕微，但是如果實現，將是自2021年第二及第三季後，四年來首次出現連續兩季「租價齊升」的情況(見圖三)。假若外圍環境及地緣政治未有急劇轉差，估計第三季整體住宅成交量有望達1.7萬宗，按季增加約3.1%，按年則大幅上升約52.6%。
每季「美聯樓價指數」及美聯「租金走勢圖」變化
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