老師，今年生日就55，因為身體問題，本人打算退休，只要養自己。
收入：
- 收息股400萬左右，全部係港股，平均每月收息$18,500.
- 同家人夾份的樓的租金收入每月$3500
- 現金500萬做定期
支出：
- 每月支出$22,000. 其中$10500為住宅租金。
- 有咩需要優化呢？ 有冇需要買樓呢？怕租金升，同年紀再大，難租樓。
- 如果要買樓，而家是好時機嗎？
謝謝
龔成老師分析：定期是最低風險的
首先，你可考慮將定期$500萬，部分轉其他產品，例如$200萬轉優質債券、年金、低風險基金。希望可以提高少少現金流，同時，如果日後美國減息，定期息減，你都各類資產能產生現金流，當然，定期是最低風險的，投資這些產品，就增加了風險，所以你可以了解清楚，慢慢先決定。
如打算買樓 500萬做定期先
不過要留意，如果你打算買樓，$500萬就做定期先，不要太多動作。至於是否買樓，現時樓價是合理的，如果你擔心租金長遠向上，都可以考慮買樓。
買樓有利有弊
買樓有利有弊，好處是減少了每月$10500租金，同時不用面對長遠租金向上的風險。但缺點是，你要動用一筆資金，令你每月收息部分減少。
如果你能找到一些樓價不太貴的樓，令你買樓後，仍有足夠資金留低，就可考慮。到日後，如果有需要，可考慮做逆按揭，將物業產生現金流，你可以了解下先。
現時香港樓市情況
至於時機，我簡單講下現時香港樓市情況。中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。
中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。
中國政府在政策上支持樓市
同時，中國政府在政策上支持樓市，相信中國樓市不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓不會大跌。
另外是高息因素，高息對樓市會不利，這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因（因為當時加息很急），到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。
高通賬就會影響美國減息時間表
不過，2025年美國政府換屆，由於新政府推關稅等措施，這點有機會推高美國通賬，而高通賬就會影響美國減息的時間表，有機會推遲減息，維持高息在一段時間，這因素將會令香港樓市增加了不確定性。
至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會太多，也不會大幅推高樓價。
近年租金上升 樓價下跌
而香港政府推出的吸引人才計劃，在近年的確吸引一些人來香港，因此令租金得到支持，令近年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。
在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2%、3%，投資價值不大，加上近幾年按揭利率高，加上長遠樓價難以倍升，令之前香港樓的投資價值，並不高。
現時香港樓投資價值為中等
到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時投資價值為中等，但樓市不會象過往般倍升。
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終有一定的需求，令樓價較難大跌。不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府加大力度找地起樓，所以現時，供求已到達平衡狀態（過往由於供不應求，令樓價倍升）。
長遠計 樓價會平穩 不是倍升
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，中短期雖然會因經濟及利率因素而波動，但相信不會大跌，但也未有條件大升，以穩定為主。
最重要是考慮自己的負擔能力
長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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