香港樓市｜今日（6月9日）一個月HIBOR報0.56厘，連跌5個工作日，創2022年6月15日之後的新低。業界人士預計，H按選用比例將會回升至95%或以上水平，但拆息波動性大，H按用家有三點要留意。
借500萬按揭分30年還 較封頂息每月少供4,319元
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，以現時一般新造H按計劃「H＋1.3厘」計算，今日H按實際按息已跌至1.86厘，創近3年新低。H按實際按息比封頂息率3.5厘減少1.64厘，供樓業主的利息開支可即時減低，對樓市有正面支持作用。以500萬貸款額，年期30年，如以今日Ｈ按按息1.86厘計算，每月供款為$18,133，比起以封頂息率3.5厘計算，每月供款為$22,452，每月供款可減少$4,319或19.2%。
H按屬「進可攻、退可守」的按揭計劃
曹德明認為，未來HIBOR走勢將視乎市場活動以及對於港元的需求，如銀行體系總結餘持續維持於千億港元水平以上，HIBOR短期內仍有機會下試0.5厘或以下水平。曹德明表示，雖然現時HIBOR處於低水平，惟要注意HIBOR容易受資本市場活動影響，波動較大，有意置業人士仍須定期觀察市場走勢。不過H按供樓人士一般設有鎖息上限，即使未來息口有機會回升時，H按業主仍可繼續以封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃。
曹德明：H按選用比例將會回升至95%或以上
另外，根據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按選用比例報91.8%，按月升1.4%。而H按封頂息率一般與P按按息相同，現時HIBOR回落，H按優勢即時反映出來，加上大型銀行早前推出的定按計劃已於上月截止申請，曹德明料未來H按將會主導市場，H按選用比例將會回升至95%或以上水平。
H按供樓負擔大幅減輕
中原按揭董事總經理王美鳳表示，今天(6月9日)1個月銀行同業拆息再跌至0.559%，再創今年新低，創2022年6月15日(0.52%)後新低。以市場H按H+1.3%計，今天計實際按息再降至1.86%，跌穿2厘，創2022年6月後新低水平。以平均按揭額$500萬，與5月初巿場按息仍以封頂息3.5%計，按息減幅已達1.64厘，30年期計，每月供款減少約$4,319，減幅高達19%，接近兩成，供樓負擔大幅減輕。
王美鳳：預料港美息差仍會較以往拉闊
王美鳳表示，5月初市場資金短時間湧入推高銀行體系結餘導致拆息下挫，與樓按相關的1個月拆息由5月初之3.98%急跌至5月26日0.569%月內新低，6月2日曾單日升0.3厘重上0.89%後，及後反覆回落至今年新低0.559%，較5月初跌幅達3.4厘。拆息下挫令供樓利息下跌，業主得以受惠，但需留意，港美息差拉闊至逾3.5厘之現象在過往罕見，部份資金流入後或因應不同誘因或需求作配置如金融交易、IPO、企業派息、半年結資金準備等，當市場吸納部份資金流動性、拆息或會有所回升。然而，基於銀行體系結餘仍維持達1,735億近三年新高，而近月資金流入部份與減持美元資產，又或與避險及分散轉向其他地區尋找更好投資機會有關，儘管拆息仍會出現上落波幅，預料港美息差仍會較以往拉闊，港息較大機會繼續處於偏低水平，料今年本港H按息較主要在1.8厘至3厘區間上落。
H按用家需注意自身供樓結算日之息率
H按現為市場最主流計劃，但拆息波動性大，H用家需留意：
1. 儘管H按息率一度下跌至低於2厘，但銀行並非以H按息率計算入息要求，而是以H按之封頂息率（目前主要以P按現為3.5%計）計算供款佔入息比率，基於兩者或有明顯息差，置業人士應確保有足夠入息水平符合要求，以免失卻預算。
2. 近日拆息上落幅度大，按揭用家需留意，H按計劃一般用1個月拆息作為基準，於每月供樓結算日以當天HIBOR計算當月實際按息，並與封頂息率比較，取低者作為當月供樓利息；HIBOR波動性大，每天亦有機會出現變化，供樓人士應以自己供樓結算日之HIBOR利率準確計算實際按息。
3 拆息波動性大，H按申請人需注意選擇設有封頂息率之H按計劃，封頂息率以市場優惠P按息水平一致為佳，以保障一旦拆息回升，H按用家仍可以不高於封頂息供樓。
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