【理財個案】你好龔成哥，想請教你一下，我正在供樓（居屋），尚欠銀行440萬，每月供款額為$21,000, 攤分25年還款，現在是第三年。我年紀是47歲，老婆為46歲。手頭上有400萬現金。在這個情況下，應否先贖樓。
47歲手頭上有400萬現金
待時機成熟後，再向銀行申請2按，買一層物業收租，以作養老和給兒子之用。因為我是保守派，由於現時股市不太穩定性，怕放錢在股票會有很大的波動。另外，兒子都快要畢業，都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為$30,000，老婆的月入為30,000。
應否先還100萬元/200萬元給銀行
- 應否先還100萬元/200萬元給銀行，再保存現金等時機出擊，因為這樣可以少付利息給銀行，即每月供款額可以減至$15000甚至更小。
- 應否先贖樓。待時機成熟後，再向銀行加按，買一層物業收租？
- 我們不想冒太大的風險，同樣知道樓市下降但不可能撈底，所以打算只要在租金上補貼一點，應該付擔得到，就會買，待數十年後升值，這個想法正確嗎？
- 我們應該 做9成按揭，攤分30年還嗎，其餘的錢用來贖現在這層樓（尚欠440萬，那會是最好的方法嗎？）
想多買一層樓收租的話會點做？
簡單地總結一下，即是我們還剩下440萬供款，同時手頭上持有400萬現金，那麼你要是我，想多買一層樓收租的話會點做？因為小許數字的轉變影響甚大，例如做多小成按揭，攤分多小年還款等等。
個案重點：
- 擁$400萬現金
- 正供居屋
- 47歲
重點目標：
- 應該還錢銀行
- 如何平衡風險及有效運用資金
龔成老師分析：留較多現金在手較好
首先，當你做第二層樓的按揭時，成數會少左，這點要留意。所以我地可以用「第一層高第二層低」，而不能用「第一層低第二層高」的按揭策略，在這前提下，你留有較多現金在手，是較好的策略。
開個按揭高息戶
1）與其還錢比銀行，不如開個按揭高息戶，就算你這刻銀行開唔到，若你過左罰息期可轉按後，都可以順手開。你將現金存於這高息戶，得到的利息就等同於按揭要比的利息，因此有對沖的作用。
所以，與其還錢，不如將錢存於高息戶，同樣可節省利息，但你運用資金方面就會靈活左。不過，如果你資金真的無用，在沒有投資機會的情況下，又或你不懂投資，還錢都是一個節省銀行按息的方法。
留有現金$400萬
2）留有現金$400萬，然後等適當時機用這筆錢做首期買第2層，策略上會更好。
3）大致策略如下，你現時留有現金，可以等適當時機（不用心急），入市，買入物業後放租，令到租金能大於供款，令該物業能「自行運作」，等日後有需要才絡兒子用。
相信樓市難以大升
香港樓市，中國及香港經濟不及過往，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。
租金回報率不高
在投資價值方面，租金回報率不高，以及按揭利率不低，加上長遠樓價難以倍升，令香港樓的投資價值，並不高。相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
需求大較難大跌 長遠計樓價會平穩
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
視乎息口環境
4）在低息環境下，高按揭成數是較好的，因為你留有較多現金在手，然後將這些現金投資，只要投資的回報率大過按揭息率，就值得到。
相反，若處高息還境，留有現金的投資回報率，若無法高過按揭利率，那就應該盡快還錢。至於年期，亦是同樣道理，當低息環境，借貸的成本平，我地應該有效借取資金，用於更有效的財富增值。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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