【香港經濟】讀者來信：Anthony Sir你好，最近在媒體上經常看到有評論說香港將面臨十年的大衰退，真的會這樣恐佈嗎，同意葉教授的說法嗎？ 

回覆讀者來信：葉教授的訪問成近期焦點

葉教授的訪問近期成為市場討論的焦點，筆者也有留意…
香港將迎來10年的大衰退！多吸睛的題材，難怪被各大媒體及KOL熱炒，筆者細心睇過幾篇訪問及相關討論，葉教授的論點不無道理。如果政府仍然無視情況有多惡劣，仍然用舊有思維、無效方法經營，何止衰退10年？

先總結一些葉教授的論點

  1. 樓價：他預測最終跌幅需達45-50%，由於資產價格的超調（overshooting），實際跌幅可能高達60-75%。
  2. 負資產：他警告樓價急跌導致大量負資產，令銀行出現危機，更不願借貸，投資減少，樓價又再跌，陷入惡性循環。
  3. 經濟差：樓價跌，令經濟差，消費萎縮，倒閉失業潮，企業不願投資，消費再萎縮，經濟再差，實體經濟陷入惡性循環。
  4. 加息：通脹可能令美國重返加息周期，推高香港的按揭利率，甚至重現1997年後的9-10厘高位，帶來更大的災難。
  5. 其他資產：如的士牌照等其他資產類別同樣面臨下跌壓力。

每年通縮3% 要10年衰退才達標

除了樓價，香港的物價及成本都很高，估計要下調30~40% 才能與內地競爭，若每年通縮3%，要10年衰退才達標。政府必須想辦法救銀行、救失業，否則惡性循環更嚴重。

同意論點 不同意其自救方法

對於葉教授的論點，筆者大致是同意的…負資產將會引爆經濟，再同意不過！只是政府無視問題！然而對於他的自救方法，筆者就不同意了…以10年衰退來減低成本，提高競爭力，這是窮人思維！

負資產宗數闖高 只是表面的花生

住宅樓價下跌，負資產宗數闖高，只是表面的花生…實體經濟表現差，工商舖等商業資產價格下跌，令到銀行信貸嚴重緊縮，已令到各大中小企業面臨困境，很多短名企業家、投資者，最近都有很多拋售資產、財困的新聞。

很多陪着我們成長的企業，海皇粥店、海運戲院等等相繼結業。很多大型企業，包括大型發展商都未必捱得過這一關，最主要的原因就是資產價格下跌。

政府無視負資產問題

2003年的時候香港都經歷過…當時政府意識到問題所在，及時救市，造就十多年的繁榮。今次最大的分別是，政府無視負資產問題！政府與很多學者包括葉教授，仍然是抱着香港不能太依賴金融地產的論調，發洪新產業云云，等到北部都會區發展好？

發展創科不一定成功

等到創科產業完全取代傳統產業？十年？廿年？我們明天開始齊齊不吃飯，等着香港的創科拯救好嗎？況且…發展創科不一定成功的！

十年衰退換取成本低三成 是窮人思維

另外，葉教授說十年衰退換取成本低三成，提高競爭力…這是窮人思維！競爭就要比便宜…美國的成本便宜嗎？英國法國的作本便宜嗎？為甚麼他們能競爭？就只能跟大陸比價錢嗎？跟大陸比價錢是不可能贏的，贏得了深圳也贏不了大灣區，贏得了大灣區也贏不了全國內捲。

要做的是發揮自身的優勢

我們要做的是發揮自身的優勢，不是跟深圳鬥科技，不是跟江門義烏鬥便宜，而是做好金融中心的角色，像美國一樣提高消費力、資產價格，越有錢的地方，越能吸引資金到來，比便宜…死定了！

作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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