5月起港元拆息大跌！業主供樓三大迷思：何時才能實際慳息？

由5月起，港元拆息（Hibor）持續低走，一個月Hibor跌穿1%，供樓業主近幾年都只見封頂息，終於可以鬆一口氣。然而，不少業主手執銀行發出的供款信，都懷疑自己是否能從今次拆息急跌中受惠，筆者整合當中三大迷思，為供樓的業主釐清慳息真相。

迷思一：何時才能實際慳息？

普遍而言，業主每月的供款，會以上一個月供款日的Hibor去計算。而Hibor於5月起直線向下，到5月8日跌至2.09%，實際H按息率3.39%，低於現時新造P按利率3.5%。如業主是在每月8日供款，該業主於6月8日的利息支出就會減少。

假如供款日是在週末或是公眾假期，並無有效的Hibor，銀行會以前一個或下一個營業日的Hibor（視乎不同銀行的取態），作為計算供款的基礎，除非Hibor在短期內有很大波動，否則業主都能享受到慳息。

有業主向筆者查詢，為何Hibor下降之後，下一個月的供款仍沒有改變。這裏可能有兩個原因，首先就是業主申請按揭時，訂定的封頂息利率很低，例如19年的按揭計劃，封頂息低至P-3.1%，以現時最優惠利率5.25%計算，實際封頂息為2.15%，仍然低於5月8日的H按利率，故其供款會保持不變。

另外，部分銀行在供款改變的首一個月，不會調整供款金額，而是調整本息比例，到再下一個月，才會減少供款。而多還的款項就會視作償還本金，長遠而言，提前償還本金，意味着將來的利息開支亦會減輕，對貸款人也有利。

近來亦有不少業主查詢轉按的可能，雖然目前Hibor處於低位，令業主利息支出減少，但萬一Hibor回升至2.2%以上，慳息效果就會消失，供樓仍然要視乎封頂息。目前新造按揭的封頂息為P-1.75，是近幾年來高位，業主不宜輕舉妄動。

事實上，港銀於2022、2023年先後加H按封頂息利率，當時處於加息週期，尚可理解，惟加息週期已完，封頂息卻只加無減，實在令人費解。加上目前Hibor已回到加息前水平，意味着銀行資金成本進一步下降，實在有更大空間減封頂息。

減封頂息亦有助刺激按揭活動，由於目前審批申請人是否通過供款與入息比率，仍然以H按封頂息作為基礎，減封頂息後，所計算的每月供款額減輕，有助申請人更容易通過入息要求，相信對銀行的按揭業務，有正面作用。

作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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