美聯物業表示，首4個月「一手旺、二手靜」，「貿易戰2.0」衝擊明顯較2018年「1.0」弱，港匯強勢利好磚頭，料次季「租升價跌」延續，「供平過租」擴闊，倡三大招加速去庫存穩樓市。
美聯物業：香港樓市呈現「一手旺、二手靜」局面
香港樓市自今年2月底《財政預算案》推出利好措施以來，交投氣氛顯著回暖，惟貿易戰再度出現，一度令投資市場蒙上陰影，亦影響住宅物業交投，回顧今年首4個月本港樓市，呈現「一手旺、二手靜」的局面，新盤吸納購買力，銷情持續高漲，一手交投續揚，二手卻出現「價量齊軟」的情況。不過，隨著貿易戰的陰霾漸退，加上資金大舉流入香港，估計5月後樓市將重回正軌，新盤將大舉出擊，二手則回穩，成交方面呈「一手升、二手穩」的情況，樓價跌幅料進一步收窄。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，首4個月樓市呈現「一手旺、二手靜」的情況。根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，今年首4個月新盤成交量錄得約5,511宗，雖然較去年同期跌16.5%，但仍創出6年同期次高紀錄；期內二手成交量卻回軟，料錄得約1.38萬宗，按年跌約7%；至於截至5月12日止的「美聯樓價指數」則報127.53點，本年迄今跌約0.47%，較歷史高位累跌約28%。值得留意的是，二手樓價雖然持續下跌，但是較2023年全年跌約5.8%及2024年全年跌約6.9%，跌幅已經大為收窄。
「貿易戰2.0」衝擊明顯較2018年「1.0」弱
美聯物業分析師岑頌謙認為，「貿易戰2.0」對香港樓市的衝擊，遠低於2018年的「貿易戰1.0」。「貿易戰1.0」於2018年3月底爆發，樓股皆大受衝擊，以股市為例，下半年恒生指數較上半年下跌約11%；樓市亦受牽連，樓價及租金分別較高位回落約10%及4%；至於一、二手住宅成交量，於2018年下半年亦分別回落約4%及47%，市場呈「全線下跌」格局。
至於「貿易戰2.0」爆發後，股市曾經急挫，但已迅速收復大部份失地，恒生指數單月僅跌約4%。而「貿易戰2.0」滿月後，樓價及租金已經開始反映新一輪貿易戰的影響，最近數周樓價窄幅上落，4月份租金按月則升約0.4%。成交量方面，若以4月份樓市交投與首季平均每月的數字作比較，4月份一手成交較首季平均數字減少約24%；而期內二手較首季平均數字料僅下跌約2%，因此整體住宅成交量估計僅跌約8%，遠低於「貿易戰1.0」錄得約37%的跌幅。總體來說，「貿易戰2.0」對樓股市場的影響力明顯較第一次時輕微。
「貿易戰2.0」滿月後整體樓市走勢大致企穩
在「貿易戰2.0」滿月後，整體樓市走勢已大致企穩。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，若以每周新盤成交量去計算，4月2日「關稅戰」爆發拖累其後2週的新盤成交連續2週減至不足200宗水平，主要原因是發展商推盤有所減慢。然而隨著「貿易戰2.0」消息逐漸被市場消化，發展商亦重新加快推盤步伐並錄得理想銷情，其後2週一手分別錄得約477宗及511宗成交，顯示購買力迅速回流。
同時，「關稅戰」亦未對二手交投構成顯著衝擊，最近每週35屋苑成交持續於50宗至逾60宗左右水平徘徊，與年內平均每周約55宗相若，反映在樓價低企下，不少買家趁低入市，二手交投亦逐步回穩。
「貿易戰1.0」及「貿易戰2.0」的比較
市場預期今年美國有機會減息3次
岑頌謙指出，「貿易戰2.0」暫時對樓市的影響有限，主要原因，除了內地及香港早已就貿易戰爆發，作出心理及經濟準備外，更重要的是，兩次貿易戰發生時的香港樓市指標已有顯著的差別。現時無論家庭住戶數目、本港銀行存款數字、租金水平、細單位租金回報率均較「貿易戰1.0」有所增加，再加上去年香港特區政府已全面撤辣，令買家少一層重要的顧慮；惟現時仍有其他樓市指標遜於「貿易戰1.0」的時期，例如按揭息率及貨尾量，遠較「貿易戰1.0」為高，但部份負面樓市指標亦開始有改善的跡象。
隨著市場預期今年美國有機會減息3次，本港按揭息率未來亦有機會進一步回落；而在賣地情況減慢之下，未來3至4年的潛在一手供應已從高位回落，加上發展商致力加快推盤速度下，預期未來「去庫存」的速度將進一步加快。IPO集資額方面，在港股今年重新轉趨活躍下，政府估計今年IPO集資額將按年急增約8成至1,560億元，有助刺激本港整體金融及經濟。以上種種因素，均對未來樓市及樓價起提振作用。
「貿易戰1.0」及「貿易戰2.0」的樓市指標比較
若資金持續流入將有利息率回落
隨著貿易戰有降溫的跡象，市場憧憬中美貿易談判取得進展，利好因素將抬頭，引領樓市重返正軌。岑頌謙指出，雖然市場存在包括關稅戰陰霾及短期供應持續高企等負面因素，但貿易戰令投資者分散美元配置風險，非美元貨幣上升，近期港元更展現強勢，多次觸發強方兌換保證，反映資金流入港元，金管局逾5年來再入市注資。若長期資金重臨，將有利息率回落。5月12日銀行結餘已回升至1,741億元水平，而1個月香港銀行同業拆息更已跌至1.92%，以H+1.3厘計算，即H按息為3.22厘，比起P按封頂3.5厘低約0.28厘，即變相減息超過四分之一厘。若資金持續流入，將有利息率回落。隨著關稅戰有緩和跡象，加上市場料美國年內會減息，配合租金回報率上升及長遠供應回落等利好因素，勢有助帶動買家入市。對樓市帶來正面支持。
「供平過租」趨勢擴大
岑頌謙又指出，租務市場的表現繼續跑贏大市。雖然每年首季均屬租務市場傳統淡季，但是期內本港租金依然表現強勢，今年首4個月租金已升約0.93%，升幅創7年同期次高。回顧過去25年第2季呎租的按季變化，當中18次錄得上升，僅7次下跌，平均錄得約1.5%的升幅。隨著租務旺季重臨，部分內地生提早來港覓租盤及搶租，相信第２季租金將持續攀升。
租金回報率方面，根據美聯物業研究中心綜合差餉物業估價署的資料，細單位租金回報率(差估署A類私宅物業租金回報率)，近數月已經重新超越按息(經絡按揭息率指數)，意味樓市已由「租平過供」，轉變成「供平過租」，而最新3月錄得約0.19%的正租務收益利差。估計隨著租金升勢持續，未來租金回報率的正利差將進一步擴闊，促使更多租客「租轉買」及投資者入市。
細單位租金回報率收益利差
未來3至4年一手私宅供應呈下調趨勢
劉嘉輝認為，另一利好因素是長遠的房屋供應有機會見頂回落。隨著政府減少賣地，未來3至4年一手私宅供應呈下調趨勢。根據房屋局公布最新資料，未來3至4年一手供應(包括已批出土地可隨時動工(熟地)、已落成未售出單位數目(現樓貨尾)、建築中未售出單位數目)於今年首季合共錄得約10.5萬個單位，連跌4季並創7季新低，最新數量較去年第一季紀錄高位11.2萬伙減少約7,000伙，估計隨著本財年潛在土地供應創有紀錄的15年低位，而且預期發展商實際吸納土地會跟隨減少，在此情況下，土地供應將逐步回落，支撐樓市表現。
料第二季延續「租升價跌」 籲政府出招加速去庫存
劉嘉輝預期，展望第二季，在「貿易戰2.0」陰霾未散下，預期樓市大致靠穩，「供平過租」促使更多租客「租轉買」及投資者入市下，一手成交料按季升約13.7%，錄得約5,000宗水平，創6年新高；二手成交則估計有望錄約11,000宗，按季升約6.2%，則達1年高位。至於租金及樓價走勢方面，受惠租務旺季來臨，以及人才及留學生持續來港利好租務市場，料第2季租金升約3%，而樓價則輕微回調，延續「租升價跌」的情況。
劉嘉輝又指出，現時樓市基本上未擺脫如好淡爭持的局面，若果特區政府想加快樓市復甦，應及早提出有效措施，吸引資金來港置業，加速去庫存，增加發展商恢復買地的誘因。具體建議包括：
1.為投資移民拆牆鬆綁
建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，鼓勵買樓可以移民。由於短期供應仍多，放寬投資移民，不會大幅刺激樓價上升，但可幫助消化供應，同時為庫房帶來收入，簡單化移民政策亦有助吸引高質人才，利好香港長遠發展。
2.交易完成後才繳付印花稅
建議放寬印花稅延至交易完成後才需繳付，讓置業人士有更大的彈性來運用資金，有助減輕短期資金壓力。即使因為各種原因導致相關交易最終未能完成，買家亦不必因為已繳印花稅而承受損失。由於現時物業投機活動極少，相信放寬亦不會出現炒風。
3.設立跨境「購房通」
亦即是中港兩地互聯互通機制的「購房」版，「購房資金通」，讓兩地居民可以在兩地購房，並便利內地人才落戶香港。
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