日前美國聯儲局公布最新議息結果，息率一如市場預期維持不變，本港大型銀行亦「跟風」維持最優惠利率(P)不變。雖然今次美聯儲未有減息，但近期港元持續走強，多次觸發強方兌換保證，促使金管局在短期內4度入市承接美元沽盤，令銀行體系總結餘水漲船高至約1,740億港元，創近3年新高。
熱錢湧港的兩大因素
筆者相信，熱錢湧港的主因之一，主要源於兩大因素：
- 其一，全球金融市場因「貿易戰2.0」令緊張局勢升級，促使國際投資者調整資產配置，減持美元資產以分散風險。
- 其二，香港作為亞洲主要金融中心，其資本自由流動及聯繫匯率制度，為國際資金提供了理想的避風港，推動港元展現強勢。
H按利率下調直接減輕供樓負擔
在銀行業「水浸」之下，港元拆息(HIBOR)全線向下，這對樓市而言無疑是一大利好。原因是H按利率下調直接減輕了供樓人士的負擔，提升了潛在買家的入市意欲。特別是新盤市場。
新盤Sierra Sea三輪銷售均瞬即沽清
隨著近期市場漸漸消化「關稅戰2.0」的消息，港股亦恢復穩定，最近矚目新盤Sierra Sea三輪銷售均瞬即沽清，並再乘勢再加推。反映市場需求強勁。筆者預期，由於發展商繼續沿用「求量價」賣盤，相信銷情將延續強勢，預期5月份一手成交將進一步轉趨活躍，將較4月份明顯增加。
熱錢流入利好樓市有跡可尋
至於熱錢流入，對樓市的利好作用是有跡可尋。回顧2020年金管局同樣曾因資金流入而入市注資，當時銀行體系總結餘上升而拆息回落。其後於2021年香港樓市呈現「價量齊升」的格局，全年住宅交投較2020年升約2成，達至近7.6萬宗的9年高位，樓價更於2021年8月份登頂。至於今次樓市會否「複製」5年前的樓市榮景，啟動新一輪樓市上升週期呢？我們暫且拭目以待。
發展商「減供應、促銷售」雙軌策略
面對一手庫存量高企，發展商一方面以具競爭力的價格賣盤加快「去庫存」，另一方面減緩樓花申請步伐，雙管齊下提振樓市。據美聯物業研究中心綜合地政總署資料顯示，4月份新申請預售樓花同意書的住宅項目，只有沐禮街3號(1,800伙)1個資助出售房屋項目，若單以私人住宅計算，上月錄得「零」新申請，5個月後再次出現。其實2月份以及3月份，市場僅分別只有213伙及112伙新申請，這種「減供應、促銷售」的雙軌策略，相信將對市場帶來一定支持。
相信香港樓市將穩步向好
雖然美國減息的具體時間表尚未明確，但市場普遍預期年內可能會有3次降息，屆時本港按揭利率有望進一步下調。此外，租金持續上升令「供平過租」現象日益明顯，加上中央政府近期再度推出降準降息等寬鬆措施，向市場釋放約1萬億元人民幣流動性，配合上述多重因素共同作用下，相信香港樓市將穩步向好。
作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。
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