美聯馬泰陽：資金湧港拆息回落！料5月一手成交挑戰3,000宗

美國聯邦儲備局維持息率不變，香港最優惠利率同樣無變動。美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽認為，美息不變符預期，熱錢流入利樓市，資金湧港拆息回落，H按供款下調增入市誘因。馬泰陽睇好新盤爆發，料5月一手成交挑戰3,000宗水平，或創14個月新高。

美聯馬泰陽：相信部份資金將流向磚頭

美國聯儲局公布息率預期維持不變，符合市場預期，本港大型銀行亦跟隨。美聯集團馬泰陽認為，雖然未有減息，惟最近資金大舉流入港元，多次觸發強方兌換保證，促使金管局時隔逾5年再度入市注資，銀行體系總結餘急升，1個月香港銀行同業拆息大幅回落，對樓市是重要利好訊號，因為資金流入有助資產流動，加上H按拆息回落，可減低業主供樓負擔，相信部份資金將流向磚頭，新盤市場尤其受惠，預期5月新盤成交量有望達至3,000宗水平，屆時或創14個月新高。

分散美元配置風險轉向非美元貨幣

馬泰陽指出，熱錢湧港的主要原因，是全球金融市場因貿易戰升溫而波動，投資者為分散美元配置風險，轉向非美元貨幣，推動港元展現強勢。資金流入港元，多次觸發強方兌換保證，促使金管局時隔逾5年再度入市注資。銀行體系總結餘在短時間內由約446億港元急升至1,741億港元，導致1個月香港銀行同業拆息大幅回落至2.09%，較4月尾逾4%水平明顯下跌(見圖)。翻查紀錄，2020年金管局曾入市注資，當時銀行體系總結餘上升，而拆息回落，而2021年香港樓市「價量齊升」，住宅交投較2020年按年升約2成，達至近7.6萬宗的9年新高，而樓價亦於2021年8月份登頂。

銀行結餘 與 1個月香港銀行同業拆息

近年HIBOR持續高企，H按實際息率已觸及「封頂息率」，導致業主需以P按息率供樓；然而，隨著最新拆息已回落至2.09厘水平，H按息為3.39厘(以H+1.3厘計算)，即較目前P按封頂3.5厘低約0.11%，意味著供款下降。假設以貸款額500萬港元、還款期30年計算，P按封頂3.5厘的每月供款為22,452元，而最新H按息3.39厘的每月供款為22,146元，即減少約306元(減約1.4%)。

息率與供款變化

年內有機會減息3次  樓市迎眾多利好因素

雖然暫時仍未有明確的減息時間表，但是不少預測均指出，今年美國有機會減息3次。馬泰陽認為，本港按揭息率未來亦有極大的機會進一步回落；配合近年租金持續向上，加上樓市已全撤辣之下，吸引「轉租轉買」，為本港樓市帶來正面的支持。加上貿易戰的影響已被消化，中美已開始進行談判，在眾多利好因素刺激之下，相信流入香港的部份熱錢將流向物業，推動樓市交投上升，特別睇好新盤市場，因發展商開價進取，已成置業首選，因此預期5月一手成交將有力挑戰3,000宗水平，屆時將創14個月新高；料二手則價量平穩。

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