按揭估價不足須抬錢上會、淡市買二手樓都要做好多手準備

【樓市走勢】將有近1萬伙入伙前夕，有朋友在元朗高價購買樓花，不過在上會時遭受到銀行估價低，恐擔心要抬錢上會，老樓道「同你講咗你又唔聽，聽又唔做，做又做得唔好」，既然不想撻訂便要準備上會預算。其實在二手樓也出現估價不足現象，銀行為免違約風險及自己損失，故多對借款人較嚴謹的財務審查。

銀行會以物業的估價批出按揭

由於銀行會以物業的估價批出按揭，假設物業成交價為800萬元，買家打算承造六成按揭，即首期要付320萬元，並借貸480萬元，但若銀行估價只有750萬元，即只可借450萬元，首期變相要多付30萬元。估價不足的問題或左右了買家的置業意慾，買家很難避免「抬錢上會」。

首先，建議買家在成交前先作估價，一來可避免估價不足而「抬錢上會」，亦可反映業主叫價過高，作為議價理據要求賣家降低叫價。

第二，多找幾間銀行進行估價，由於不同銀行採用不同的測量行，每間測量行的取態不一，有機會某些銀行的估價較為進取。

第三，如估價與成交價相差5%至8%內，很多銀行為了促成生意，在看見臨時買賣合約後都願意將估價稍為調高。第四，如單位景觀不錯，如可望到小量海景，不防將單位照片交給銀行，或有助提升估價。

另外早年樓市上升期購入新盤而選擇建期的買家，影響陸續浮現，隨樓價下跌，發展商減價推盤，同系不同期數價錢可相差達一至兩成，開始有買家於收樓時出現銀行估價不足情況，或需要「抬錢」上會，即使去到最壞情況撻訂，仍有機會被發展商追討差價，進退兩難。

最近的確出現不少銀行估價不足個案，當中上車客普遍希望以高成數按揭「借盡」，專家發現不同樓盤，銀行估價差幅甚大，有個別樓盤估值較合約價下跌近兩成，但仍有銀行可估足價，所以提醒買家不要怕麻煩，至少要找三家銀行去估價作比較，選擇最貼近買入價的銀行去承造按揭，必要時可跟銀行上訴盡量拉高估價。

如果還是出現估價不足情況，買家就要衡量可支付多少首期，若可圓滿解決當然是最好，但仍然未能解決的話，除銀行外，市場上亦有按揭成數較高的貸款計劃，如果成功承造按揭的話，變相按揭金額提高，即使估價下跌，都有機會可無需抬錢下成功上會。但這方式也有成本增加，會收取較高的利息支出。

作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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