【買樓攻略】新盤以目前的樓價水平來說定價吸引，近期有發展商為了吸引更多客源，繼2022年後再次推出「漸進式供款」計劃，讓買家首三年以低於一般銀行按揭的息率供款，以一個入場費320萬元的單位來說，選擇「漸進式供款」做八成按，在首三年可以節省高逾十萬元的利息支出。
跟平日發展商的「呼吸plan」一樣
不過要留意這類計劃就跟平日發展商的「呼吸plan」一樣，隨著供款期推進，每年的息率和供款額會快速上升，對一些本來乃「摱車邊」勉強「上車」的買家來說會構成巨大供款壓力，不容忽視。
新「漸進式供款」計劃乃屬於新界東一個新樓盤
是次推出的「漸進式供款」計劃乃屬於新界東一個新樓盤，該樓盤之發展商三年前在屯門另一樓盤亦曾推出類似計劃。根據價單的說明，一個一房入場單位折實售價320萬元，買家最高可承造八成按，即貸款256萬元，但有別於傳統銀行按揭，計劃首五年鎖定了「基本供款金額」：首年為每月6,800元，次年為每月8,800元, 第三年每月10,800元，每年增加每月供款2000元，直至第六年起才會開始根據當時的利率、不同單位各自的貸款餘額和剩餘期數計算。
首年是免息供款
息率方面，因為首年是免息供款，每月6,800元的還款乃全數用於償還本金，其後息率為第二年最優惠利率(P)減3.25%、第三年P減2.25%、第四年P減1.25%，和第五年P減0.25%。以P是5.25厘計算，「漸進式供款」計劃的首五年實際息率為0%、2%、3%、4%，和5%。
目前傳統銀行的實際按息（3.5厘）
言則計劃的首三年的息率乃低於目前傳統銀行的實際按息（3.5厘），前者在首三年的利息支出僅約12.1萬元，償還的本金差不多19.6萬元；傳統銀行按揭在首三年則還利息多過還本金，總利息開支為26.1萬元，本金只還了15.7萬元。
漸進式計劃首三年的優勢
可是，以上討論乃針對漸進式計劃首三年的優勢，一旦踏入第四年，4厘的息口就會高於傳統銀行按揭的息率（目前計3.5厘）。故就像「呼吸plan」買家要在高息期開始前轉按一樣，「漸進式供款」的買家也可考慮在第三年即將終結時開始籌劃轉按，還可藉此機會賺取現金回贈和其他優惠。
小心「漸進式供款」所涉及的風險
對於一些本來乃「摱車邊」勉強「上車」的買家，要特別小心「漸進式供款」所涉及的風險。一般傳統銀行的按揭計劃用家，可以在罰息期過後自己視乎市況和銀行優惠決定轉按時機，但採用「漸進式供款」的用家，其轉按卻有明顯的三年「限期」，買家要有心理準備一旦「大限」將至時樓市情況惡劣，有可能要在銀行估價不足的情況下「抬錢上會」；如轉按當真出了岔子而暫未成事，以前述的個案來說，「漸進式供款」在第四年的每月基本供款就會進一步上升至12,800元，金額既高於一般按揭，當中用作償還本金的金額又低過對方。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
