【買樓攻略】申請7成以上的高成數按揭，需要上按保，而首置人士會有保費優惠，按揭成數7成半或以下，可以免保費。不少置業新手都以為「借盡」會更為着數，但其實申請按保仍有不少限制，加上政府放寬銀行非按保按揭成數至7成，物業可合法出租，而且審批程序亦較簡單，貸款人宜按照個人需要而行事。
免保費借多半成資金
首置買家申請高成數按揭，貸款額多於樓價7成而少於7成半，都可以免保費，讓買家獲取更多資金。例如物業價值650萬，借多半成，所需支付的首期資金就會減少32.5萬元，同時亦毋須支付按揭保費。
保持資金靈活
即使本身首期資金充裕，借多半成的資金也可存放於與按揭利率掛鈎的高息存款戶口（mortgage link），後者可對沖利息開支，變相業主也只是支付7成按揭的利息，同時有更多流動資金保持財務靈活性。
物業用途受局限
首置人士有保費優惠，惟有按保在身，物業用途亦會受到局限。因為按揭保險公司規定，申請按保的物業必須用作自住用途，不能出租。如果日後業主搬去較大面積的單位，並將原有按保在身的物業出租，必須先「甩按保」，過程比較繁複，一旦幾年後樓價低走，業主甩按保就需要「抬錢」補貼樓價差額，難度就更高。相反，向銀行直接申請7成按揭，可直接申報物業作出租用途，同時申報擬租金收入，去增大貸款能力。
按保審批更嚴謹
再者，雖然首置人士借7成半可免保費，但按揭申請仍然需要銀行和按證保險公司同時審批，後者相比起銀行，在審批時會較為嚴謹，並會要求申請者提供更齊備的入息文件，包括稅單。另外，申請按保，審批時間至少3至5星期。相反，如果只是銀行直接借取7成，部分銀行承諾在兩星期內會有審批結果。如果本身已臨近成交期，買家申請批核較快的按揭會較為合適。
豪宅未必適用按保
此外，按保仍然有樓價限制。只有1,600萬元以下的物業，才可以借足7成半，其後樓價的按揭成數會遞減，直至1,715萬元以上的物業則只能借7成，與銀行非按保的最高按揭成數睇齊，故如果買家需要購買豪宅並申請按揭，毋須申請高成數按揭。
非按保最高借7成
值得一提的是，早前當局為協助樓花買家上會，容許後者向銀行申請8成按揭而毋須申請按揭保險，但相關安排僅屬一次性措施，亦只適用於2021至23年簽訂合約的樓花物業，目前非按保按揭，不論貸款人是否有其他按揭在身，最高按揭成數一律是7成。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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