香港樓價未反映關稅下港股大幅波動！美聯物業料次季租升價跌

香港樓市持續出現兩極化背馳現象，就是香港樓價跌但租金升，根據差餉物業估價署最新數據，樓價指數已連跌4個月而租金則連升4個月。美聯物業料次季租金續升，「租升價跌」背馳情況持續。

香港樓價未反映港股大幅波動的影響

差餉物業估價署公布3月私人住宅售價指數按月跌約0.49%，連跌4個月。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，差估署3月樓價指數續跌，相信因未反映財案推出利好樓市措施的市況。財案後樓市表現好轉，樓價稍為回穩，根據「美聯樓價指數」顯示，最新4月28日報127.34點，按周微升0.2%，較四星期前則升0.72%；然而，最新「美聯樓價指數」尚未反映美國公布對等關稅措施令港股大幅波動的影響，而本年迄今樓價指數仍跌0.62%。

美聯物業料次季「租升價跌」背馳仍會持續

反觀，租金在租務淡季下仍然向上。差估署3月私人住宅租金指數按月升約0.1%，連升4個月；同期美聯「租金走勢圖」3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元，按月升約0.16%，創5個月新高，今年首季升約0.53%。預期次季租務旺季來臨，內地生來港準備新學年，加上外來專才持續來港工作，有助推高租金進一步上升，料次季「租升價跌」背馳仍會持續。

「美聯樓價指數」及三區樓價變化 (4月28日)

若按3區劃分，3區樓價按周呈個別發展。「美聯新界樓價指數」最新報116.53點，按周升0.43%；「美聯九龍樓價指數」最新報131.74點，按周微升0.02%；反觀，「美聯港島樓價指數」最新報134.41點，按周微跌0.06%。

若與四星期前相比，3區樓價則全線上升，港島區、九龍區及新界區較四星期前分別升1.19%、0.54%及0.71%；至於年內迄今樓價變化，3區樓價表現呈個別發展，港島區及新界區年內迄今分別跌1.11%及1.4%；惟九龍區升0.54%。

「美聯信心指數」走勢窄幅上落 

另一方面，「美聯信心指數」最新報61.5點，按周升0.7%。關稅政策反覆不定，經濟前景未明朗，信心指數走勢同樣窄幅上落，連續6星期於61點至61.5點徘徊。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是

• 荃灣
• 天水圍
• 長沙灣/深水埗

若以單位面積劃分，減價盤比率最多的是實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積約753至約1,075平方呎的C類單位；緊隨其後的是實用面積約430平方呎或以下的A類單位。

「美聯信心指數」及「美聯樓價指數」

美聯物業

 甚麼是「美聯信心指數」(MCI)

「美聯信心指數」(MCI)是根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成，於每個星期一公佈，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，以作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌代表減價盤增加，樓價下跌機會大。信心指數走勢是徘徊於0至100之間，100點表示放盤業主全面看好，0點則表示放盤業主全面看淡，「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值，屬睇好或睇淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)跌穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。當「美聯信心指數」(MCI)升穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。指數的升跌幅並非直接反映樓價升跌幅，但從指數走勢可推測4星期或之後樓價向上或向下的趨勢。

甚麼是「美聯樓價指數」

美聯樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算。最新美聯樓價指數大致反映兩週前簽署買賣合約的物業樓價。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，並於每週一公佈。

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