北部都會區的發展正如火如荼地進行，涵蓋元朗和北區，包括天水圍、粉嶺和上水等新市鎮，以及多個處於不同規劃及建設階段的新發展區，例如洪水橋和厦村，總面積達3萬公頃，佔整個香港的三分之一。
發展過程中無可避免涉及收回土地
計劃的土地用途包括創新科技、物流、住宅、商業、社區設施等，目標是在推動民生、住屋及經濟發展的同時，實現職住平衡。
發展過程中無可避免涉及收回土地，尤其相關地區現存許多棕地作業者。棕地作業者主要從事生產加工、建造、物流、運輸及回收等行業，對香港經濟和就業市場作出貢獻。
有1,065個受影響住戶及313個受影響業務經營者
政府去年張貼收回土地公告，以收回約110公頃土地進行古洞北和粉嶺北新發展區發展，合共有1,065個受影響住戶及313個受影響業務經營者。因應工程時間表，預計他們須在2024年第三季至2026年第一季分批遷出。收回土地雖然是為了改善土地供應等問題，但這過程往往對企業的經營活動造成顯著影響，進而導致營運損失。
可獲得政府提供的特惠津貼
受影響的棕地作業者，包括業戶，可獲得政府提供的特惠津貼。補償機制根據業務類型及場地面積確定金額，分為「工場、倉庫、商舖等經營者」或「露天或戶外業務經營者」兩大類。
政府劃一分為5個特惠津貼率類別
政府劃一分為5個特惠津貼率類別，部分設有津貼額上限及或合資格面積下限，難免引起官民爭拗，甚至向土地審裁處申請聆訊。面對政府的收地行動，棕地作業者應積極保障自身權益。
確保獲得公平合理的補償至關重要
聘請專業估值人士來評估有關的營業損失，特別是擅長處理公司估值或業務評估的具備財務分析師資格的評估師，對於確保獲得公平合理的補償至關重要。
作業者收入損失
由於作業者除了搬遷費和重建費，還可能包括因暫時關閉商業場所而導致的收入損失。這些直接成本通常對企業現金流造成了沉重負擔，可能使企業面臨資金周轉的困難。
評估營運損失的本意是量化業務因收回土地而無法繼續營運所帶來的損失。一般而言，營運損失可通過收入法或市場法評定，以下為關鍵考量因素：
財務數據的完整性與可參考性
- 過往財務表現是評定營運損失的關鍵。
- 經審計的財務報表更具參考價值。
- 其他支持性資料，如銷售數據、客戶合同、供應商合同、設備租賃合同、存貨清單等，可進一步佐證營運情況。
一次性（非經常性）收益/損失的影響
評估時應剔除一次性收入/損失，如出售資產收益，避免影響估值準確性。
遷置與重建成本
若業務計劃搬遷，需考慮搬遷成本、停業期間利潤損失、新址裝修開支、員工重聘成本等因素。
市場案例比較與可比數據
市盈率、市淨率等參數需來自可信賴的數據來源，如 Bloomberg、Refinitiv、FactSet等。專業人士可協助獲取數據，提高索償的說服力。
特惠津貼以面積為基準
目前，政府提供的特惠津貼以面積為基準。例如以有蓋商舖為例，2024年9月起首10平方米的津貼為每平方米16,720港元，其後為每平方米8,360港元。以100平方米的食肆計算，特惠津貼約90萬至100萬港元。然而，業務的商業價值往往超過此金額。
以面積衡量營運損失存在局限性
從估值角度而言，以面積衡量營運損失存在局限性，營運損失應考慮業務規模、銷售收入等指標。政府現行機制未能準確反映商戶的實際損失，這也是棕地作業者應積極爭取更合理補償的關鍵。
代表作業者爭取最佳補償方案
對此，專業資產和商業評估師的參與，能精確評估損失，全面評估收地對業務的影響，確保索償金額符合實際情況。另外，由於他們都熟悉相關政策法規，從而提供準確資訊，避免因資訊不足而導致權益受損，並在與政府部門談判時，代表作業者爭取最佳補償方案。
對於可能受北部都會區收地影響的棕地作業者，建議立即採取以下行動：
- 尋求專業協助：聘請具備經驗的專業資產評估人士，協助評估損失；準備索償文件，並代表業者與政府溝通。
- 留意政府來信： 翻查公司是否收到來自地政總署或發展局的來信；諮詢專業人士，了解收地進度、補償安排和最後遷離期限。
收回土地對受影響作業者的營運產生深遠的影響
綜上所述，收回土地對受影響作業者的營運產生深遠的影響，導致營運損失。作業者應為這挑戰建立有效的應對策略能顯著減少損失，甚至能在新的環境中實現轉型和增長。另外透過專業協助，業者可更有效爭取合理補償，減低業務損失，確保自身權益。
作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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