【理財個案】讀者：龔成老師你好，又又又又係我。幾年前我講過想5年內(即2025年前)將手上資金提升到160萬作買樓首期之用。
理財個案：2025年小量儲蓄保險及債券到期
因為COVID期間減省左好多個人開支，2022年的total asset 已經算有135萬！去到2024年12月現金加股票投資已經超過210萬！再加上2025年會有小量儲蓄保險及債券到期，相信會達到買樓資金。
手頭上大約70%係現金 30%為股票
- 現金:大約$140萬 （大部分做了定期存款收息）
- 股票組合價值: $72萬（股票蝕錢中。。。）
- 另外儲蓄保險及債券2025年到期可以可以拎到25萬左右。
問題：
本人35+歲，以上資產分配比例是否合理？
現時社會環境不太好，樓市比較悲觀。想問問是否適買樓，還是再觀察？ （本人意向買入大約400萬樓。7成按揭）如果再觀察，手上現金應該如何投資？（e.g. 美股？港股？美債？債券？貴金屬？）
想review手上股票
另外，想review 一下手上股票。本人有月供以下股票，但股票感覺未必有長期投資價值，現在已經停供及想逐步變賣。
- 煤氣 平均@$11 總共7手
- 盈富基金 平均@$24.2 總共8手
- 港鐵 平均@$34.9 總共5手
- 領展 平均@$51.2 總共11手
請問變賣方向是否正確？希望可以得到你意見，十分感激。祝龔成老師及各位讀者日日開心，天天進步，早日達成財務自由！
龔成老師分析︰配置比例有點保守
1) 如果單用年紀計，配置比例有點保守。因為你年紀應以增值為主，持有太多定期，會影響增長力。不過，考慮到你短共內會置業，所以而部份資金保守D，放定期係合理。
置業資金只宜現金或定期持有
2) 首先，置業由於短期內會進行，相關資金只宜現金或定期去持有。可長線資金，則重點投入具增長力的優質股(美股和港股都得，但要平衡。同埋現時美股唔平，不可進取。)，同時留少少現金，等大市可能出現架明顯回調機會。
樓市難以大升 但未必會大跌
至於物業，中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。
中國政府在政策上支持樓市
同時，中國政府在政策上支持樓市，相信中國樓市不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓不會大跌。
另外是高息因素，高息對樓市會不利，這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因（因為當時加息很急），到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。
有機會推遲減息
不過，2025年美國政府換屆，由於新政府推關稅等措施，這點有機會推高美國通賬，而高通賬就會影響美國減息的時間表，有機會推遲減息，維持高息在一段時間，這因素將會令香港樓市增加了不確定性。
香港樓的吸引力 未必及過往
至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會太多，也不會大幅推高樓價。
而香港政府推出的吸引人才計劃，在近年的確吸引一些人來香港，因此令租金得到支持，令近年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。
香港樓市的租金回報率不高
在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2%、3%，投資價值不大，加上近幾年按揭利率高，加上長遠樓價難以倍升，令之前香港樓的投資價值，並不高。
到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時投資價值為中等，但樓市不會象過往般倍升。
近年移民的確令需求略為減少
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終有一定的需求，令樓價較難大跌。
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府加大力度找地起樓，所以現時，供求已到達平衡狀態（過往由於供不應求，令樓價倍升）。長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
香港樓作為自住的價值仍在
因此，香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，中短期雖然會因經濟及利率因素而波動，但相信不會大跌，但也未有條件大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。
香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
手上股票依然有長線投資價值
3) 你手上架股票，依然有長線投資價值，加上現時佢地都係合理區較低位置，故唔建議變賣。但煤氣(0003)和領展(0823)係弱左，長線不宜持有太多。未來時間，可以加入一些美股平衡。以下是一些適合你年紀的股票，可以作為長線持有或月供目標︰
平穩增值股
選股上，你可以考慮一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：
美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。
潛力股
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）、中國電車基金（2845）。
另外再加：
美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
風險較高的股票 不要持有過多
如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約4成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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