美聯測量：下年度8幅住宅地估值共129.66億元！豪宅地投資風險高受挑戰

2025至2026財政年度賣地計劃中，將提供8幅住宅用地，政府表示可提供約4,450伙新供應，而全年度潛在土地供應(包括政府賣地，鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目)則共可興建約13,700個單位，較2024至2025年度潛在供應15,150伙按年再減少約1成，但已達全年供應目標13,200伙。美聯測量表示，下年度8幅住宅地估值共129.66億元，料新增用地矚目受歡迎，豪宅地投資風險高受挑戰，全年潛在供應超越13,200個供應目標。

美聯測量：8幅住宅地估值共129.66億元

美聯測量師行董事林子彬表示，新財政年度賣地表將暫停推出商業地，讓市場消化現有供應，做法合理，故是次新一份賣地表涉及8幅均屬住宅地，涉及供應約4,450個單位，為15年新低，估計該批住宅地皮可為庫房帶來約129.66億元進帳。是次有3幅為滾存項目，而較矚目的則為新增的5幅住宅用地，包括筲箕灣東大街、佐敦谷彩興路、牛頭角彩霞道、屯門海珠路、荃灣永順街與德士古道交界。由於該批新增用地發展規模適中，適合興建中小型單位，迎合大眾化市場，發展、投資及銷售風險相對較低，故料受發展商歡迎。估計是次安排是參考了去年的賣地情況及市場反應而作出優化，期望可配合市場的需求。

豪宅地投資風險高受挑戰

此外，赤柱環角道豪宅地皮，及西貢打鼓嶺清水灣道地皮亦滾存在今年的賣地計劃，均屬較大型的豪宅用地，投資額較大，加上目前豪宅市場多以現樓方式發售為主，料影響發展商現金流的考慮，故投資風險較大，發展商有機會較為審慎，入標反應未必會太踴躍。另外，豪宅用地較適宜興建較大面積單位，故提供伙數或較政府公佈為少。

新年度賣地計劃的首季中，將推出屯門海珠路項目，涉及約525伙，地皮估計可建樓面面積約為284,170平方呎，由於鄰近屯門的輕鐵站，加上發展規模適中，故相信對發展商有一定吸引力，若以每呎樓面地價2,200元計算，估值約6.25億元。

東涌地預計可提供約985伙

至於東涌第106A區用地預計可提供約985伙，為賣地表內提供最多單位的地皮，估計可建樓面面積約534,971平方呎，項目鄰近早前售出的106B區用地，但由於項目與東涌市區較偏遠，並處「開荒」階段，故料出價亦會較審慎，若以每呎樓面地價1,500元計算，估值約8.02億元。

至於市建局推出一幅九龍城啟德道/沙浦道項目，約810個單位，地皮曾流標，期望會優化招標的發展條件，增加其吸引力。另再加上鐵路物業發展項目，包括屯門第16區站第一期、東涌東站第二期，共約2,440個單位。至於私人發展/重建項目則預計可提供約6,000個單位。

美聯測量師對新財政年度推出地皮估值

美聯測量師對市建局地皮估值

美聯物業：料發展商吸納土地可建單位連續2年低於萬伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，值得留意的是，近年發展商實際吸納土地供應較潛在土地供應的佔比持續回落，比率連跌3年，最新更跌穿6成，即推出的土地只有近6成被發展商吸納；隨著新財年潛在土地供應創新低，估計下一年度發展商實際吸納土地會跟隨減少，估計進一步減至8,200伙，並有機會創16年新低及連續2年少於萬伙水平(見圖)。雖然土地供應逐步回落，但對短期樓市的供應未會有太大影響，惟會影響未來幾年後落成量逐步回落。

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