【香港樓市】踏入2025年，香港樓市未有好轉，樓價繼續跌！差餉物業估價署今日（2月28日）公布的數據顯示，1月私人住宅售價指數報287.6，按月跌0.45%，連跌兩個月，創近8年半新低。1月私人住宅租金指數按月升約0.42%，連升兩個月，升至192.9是4個月以來最高。

《財政預算案》效應料最快3月才反映

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，市場好淡因素參半，惟一手新盤持續低價搶灘，令二手樓價維持偏軟；《財政預算案》寬減細價樓印花稅效應料最快3月才能反映。

私人住宅售價指數連跌兩個月

差估署最新數據顯示，2025年1月份私人住宅售價指數報287.6點，較去年12月的288.9點再跌0.45%，連跌兩個月，累跌1.30%，並創自2016年9月以來的101個月(即近8年半)新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今累跌達27.76%。

1月份樓價持續下跌0.45%符合之前的預期，主要反映去年12月下旬及1月上旬節慶假期的淡靜市況，加上期間一手新盤持續低價出擊，令二手樓價依然受壓。

利嘉閣地產：新盤低開令二手樓價壓力難除

陳海潮指出，展望2月份情況料與1月份相若，期間市場好壞消息參半，而新盤低開策略不變，故對二手樓價的壓力難除，料按月再跌約0.5%。至於《財政預算案》的寬減細價樓印花稅措施料在3月份才初步反映，冀屆時樓價得以喘穩，出現持平橫行狀態，而最終首季樓價料跌約0.95%。

租金兩連漲首季看升逾1.3%

至於租金指數方面，差估署數字顯示2025年1月份按月再升0.42%，連升兩個月共0.78%，反映專才赴港住屋需求龐大，租務市場仍然活躍。陳海潮預期未來兩月租金續呈按月近0.5%的升勢穩步向好，並料首季租金有力累升逾1.3%。

美聯物業：財案利好樓市、樓價有望穩中向好

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，根據「美聯樓價指數」顯示，最新(2月24日)報127.49點，本年迄今累跌約0.5%。由於今年初市場觀望中美貿易戰的走向，加上新盤低價出擊搶購買力，有部份急於沽貨的業主減價，令樓價下跌；然而，隨著新一份財案推出利好樓市措拖的效應，相信有助住宅交投增加，樓價亦有望穩中向好。

租務淡季：租金走勢持續向上

反觀，租金方面，差估署1月份私人住宅租金指數按月升約0.42%，連升2個月，較去年同期則升近4%，與樓價走勢背馳，可見即使在1月份租務淡季之下，租金表現持續向好，反映住屋有實際需求。

事實上，過去2年「租升價跌」走勢背馳。近年租金攀升的其中原因是特區政府積極搶人才以及不少內地生來港讀書，均為本港租務帶來新增需求。預期租務旺季將於下季重臨，屆時有部份內地生為準備新學年會提早來港租樓，相信會為租金帶來進一步上升的動力。

吸引有意留港落地生根的人才「轉租為買」

值得留意，自2022年底推出的「高才通」計劃，吸引不少人才來港，他們抵港初期一般選擇租住。不過，隨著計劃至今已超過2年，租務陸續到期。隨著樓價高位回落，「租升息跌」下，加上樓市於去年2月底已全面撤辣，相信會吸引有意留港落地生根的人才「轉租為買」，為樓價帶來支持。

高力：預視樓價走勢將向平穩發展

高力估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港表示，本年一月份適逢農曆新年，一般是樓市的交投及租務淡季，惟本年發展商以清減庫存為首要任務，新年過後，各區的一手銷售積極，開價亦較為剋制，當中北角皇都及元朗的朗天峰均在首輪宣布全數沽清，錄得不俗的銷情。樂觀的氣氛，可歸因於買家在美聯儲的息口預期被市場所消化，同時港府的專才輸入及全面撤辣的政策成效，逐見深入並釋放穩定的自住及投資需求量，可預視樓價走勢將向平穩發展，並以一手物業主導。

侯志港補充道：「港府於本月尾公佈最新財政預算案，雖未有明顯利好的樓市措施，僅將100元印花稅範圍擴闊至港元400萬或以下的住宅及非住宅物業，政策有助於減低買家在高息口環境的置業成本，相信有利於提振中小型單位的交投動力，高力對此調整表示歡迎。」 

香港置業：1月正值新春長假的傳統樓市淡季

香港置業研究部董事王品弟表示，今日差估署公佈私人住宅售價指數，2025年1月報287.6點，按月跌約0.45%，連跌2個月。與此同時，1月份二手交投減少，其中原因是市場觀望美國新總統上任後推行新政，以及1月正值新春長假的傳統樓市淡季。

事實上，主要反映1月市況的2月二手住宅註冊量放緩。據土地註冊處資料顯示，2月至今(截至27日)二手住宅(包括二手私人住宅及二手公營房屋)錄2,405宗註冊，較1月同期的2,943宗減少約18.3%；若以目前註冊進度推算，料2月全月錄約2,500多宗註冊，屆時將創1年新低(見圖)。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，2月註冊個案一般主要反映1月市況。

財案政策利交投料對樓價帶來正面支持

不過，新一份《財政預算案》於前日(2月26日)揭盅，宣布調低從價印花稅的稅階，將徵收100元印花稅的物業價值上限，由300萬元提高至400萬元，超乎市場預期。調低中低價物業從價印花稅，有助減輕上車客或投資客的置業成本，勢刺激相關物業交投；措施亦有助推動換樓鏈，帶動整體物業流轉，二手交投料將增加，料對樓價亦會帶來正面支持。

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