港銀再推定息計劃利率低至3.05%！按揭例子拆解定息/浮息攻略｜按揭通識

【買樓按揭】日前美國聯儲局議息後決定維持利率不變，主席鮑威爾表示美國通脤已接近聯儲局2%的長期目標，重申目前不急於減息，外界就預料下次減息最快都要待至今年下半年，言則去年九月起大家一直吹奏的「減息效應」有機會減弱。

三年和五年罰息期的定息按揭計劃

息口變化影響一眾樓市準買家承造按揭的入市門檻、每月供款壓力和全期總利息支出，有銀行昨日（12日）推出三年和五年罰息期的定息按揭計劃，利率分別為首三年3.18厘和首五年3.03厘，低於目前實際按息3.5厘，料可迎合部分置業人士的需要，透過鎖定利率減低每月開支的不確定性。

浮息往往設有「封頂位」

在承造按揭時，買家一般可以在定息和浮息兩者之間選擇，因為浮息往往設有「封頂位」，而「封頂位」的息率又跟定息息口相距不大，買家多會選擇浮息按揭，冀在身處減息周期時可節省利息支出，以致定息按揭的申請宗數一向廖廖可數。

吸引不看好未來息率走勢的置業人士參加

可是，回望過去，大家又會發現不論加息抑或減息周期，銀行和貸款機構都有推出定息產品，去年九月本地銀行一減最優惠利率（Ｐ），就有銀行旋即推出短期定息按揭計劃，當時的利率介乎3.15厘至3.25厘，如今減息步伐充滿變數，新推出的計劃就再將利率下調，吸引不看好未來息率走勢的置業人士參加。

目前各大銀行的按揭計劃的實際按息均約3.5厘

目前各大銀行的按揭計劃的實際按息均約3.5厘。如果讀者預期往後三至五年的息口會維持或高於目前的水平，或可以利用定息按揭跟銀行「對賭」。假設一個買家購買一個價值700萬的單位，做七成按，供款年期30年，然後選擇五年期的定息按揭計劃，而在首五年期間，浮息的息率輾轉回升到4厘，買家則會因為「賭嬴」息口的走勢，享有較低的總利息支出：

定息按揭計劃（五年期）

罰息期後的息率均會上調至P減1.75厘

要留意的是，是次定息按揭計劃不論是三年期抑或五年期，罰息期後的息率均會上調至P減1.75厘，以目前匯豐的P為5.25厘計算，息率會由3.18（三年期）或3.03厘（五年期）升至3.5厘。而在罰息期期間，如申請者轉按至其他銀行，則需要繳付總貸款額1至2厘的罰息。

銀行要求申請者要「買定離手」

直白地說，銀行已預期申請者會在罰息期後轉按至其他銀行，只是在頭幾年對賭期間，銀行要求申請者要「買定離手」，「坐定定」直至罰息期完結。不過，如果息口下跌幅度大，例如就前述個案而言，在第五年跌至1.75厘的話，有機會在繳付罰息轉按後，買家首五年的總利息支出仍然有賺。

視乎實際息率下跌幅度和轉按時機

當然最終應該留在定息計劃抑或繳付罰息轉按，乃視乎實際息率下跌幅度和轉按時機。此外，大家還要留意今次的定息計劃不會提供按揭存款掛勾戶口，計劃亦不適用於居屋按揭。但銀行會視乎貸款額提供現金回贈，買家可以視乎自己對未來數年息口走勢的判斷，以及自身的財政狀況，再決定計劃是否適合自己。

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圖片：作者提供

作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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