香港置業調查顯示，市場觀望「財政預算案」推出新政策，市民入市意欲按季跌逾11個百分點。不過，踏入乙巳蛇年，香港樓市冷風逐漸退去，雖然傳統上春節過後的樓市小陽春未有即時出現，但發展商近日明顯加快推盤部署，力爭蛇年頭炮紅盤之位，預計小陽春將於3月率先在新盤出現，市場累積的購買力即將爆發。
蛇年充滿變數 新盤市場開始活躍
美聯集團行政總裁(住宅)暨香港置業行政總裁馬泰陽(Dave Ma)指出，蛇年充滿變幻莫測的因素，樓市將面臨多重挑戰。然而，市場預期美國持續減息，待市場適應後，加上香港的經濟日漸改善，有助帶動樓市一二手成交量齊升。若經濟前景大幅改善，料全年樓價有望扭轉連跌3年的走勢，呈現「金蛇報喜」。事實上，今年春節新盤市場已經開始活躍，發展商已重拾推盤動力。從《一手住宅物業銷售資訊網》數字可見，蛇年年初一至十四，新盤成交量已錄得約241宗，較龍年同期僅錄得的86宗，上升約1.8倍，並創近8年以來同期次高。
每年年初一至十四新盤成交量按年變化
冀政府降投資移民門檻吸資引才來港
馬泰陽續指，雖然今年市場充滿變數，但對樓市整體的預測偏向樂觀。市場正注視將於2月底公佈的《財政預算案》，期望政府有利好經濟及樓市措施出台；建議考慮優化投資移民計劃，降低門檻，甚至全面放寬以吸引更多資金和人才來港。本港樓市經歷了連續3年的調整期後，現時物業價格已處於具吸引力的水平。因此，自從去年樓市全面撤辣後，除了本港買家，內地買家來港置業的積極性亦顯著提升。目前投資移民計劃允許投資住宅物業，物業的金額須為5,000萬港元或以上，若政府全面納入住宅物業於新投資移民計劃範疇，相信可顯著提升香港樓市的吸引力，特別是對內地買家及高淨值人士，措施不僅能刺激樓市需求，還能帶動整體經濟增長，屆時不單推動高端豪宅市場的交投，連帶中小型物業市場亦受惠，形成市場一股新動力。
除此之外，2022年底政府推出高才通計劃，吸引全球優秀人才來港發展，掀起一股搶租熱潮，更推高了部份受到內地專才追捧的地區租金水平。計劃實施超過兩年，首批來港租樓的專才租約陸續屆滿，隨著減息周期已啟動，部份屋苑已出現「供平過租」，這批專才有機會「由租轉買」，為香港樓市增添新的置業需求。
內地買家看好香港樓市於一手市場尋
去年2月底樓市已全面撤辣，無論本地人抑或非港人置業均無須再繳付辣稅，對內地買家尤為吸引，而撤辣後內地買家入市情況明顯急增。據香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，去年樓市撤辣後11個月(即2024年3月至2025年1月)，內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)於香港樓市一手私宅註冊量共錄5,647宗，已較撤辣前11個月(2023年4月至2024年2月)的1,922宗大幅高出超過1.9倍；與內地買家於二手市場註冊量按年升逾9成比較，一手升幅更為顯著，反映內地買家看好香港樓市，並積極於一手市場尋寶。
撤辣前後內地買家一手私宅及二手住宅註冊量變化
有意入市受訪者比例按季跌至約46.3%
香港置業研究部董事王品弟(Peter Wong)表示，為了解市民的置業意向，香港置業於2月初進行首季「置業意向調查」，成功收回近300份有效問卷，調查顯示約46.3%受訪者考慮未來12個月入市，比例較去年第四季進行的同類調查回落約11.4個百分點，反映市民於「財案」公佈前態度審慎。
受訪者未來12個月入市考慮
換樓客比例連續5季佔比最高 投資者比例亦連升2季
市民入市意欲雖然減少，不過換樓客及投資者的入市態度相對積極。調查結果顯示，受訪者購買物業的主要原因為換樓，佔比達38.8%，並已經連續5季超越上車及投資用途；另外有約29.2%受訪者購買物業的主要原因是投資用途，比例亦連升2季；至於購買物業為上車用途的則佔約32%，與上季相若。
受訪者購買物業用途
近6成受訪者料未來12個月樓價將持續下跌
踏入蛇年，有約58.4%的受訪者睇淡後市，認為本港未來12個月的樓價會下跌，佔比較上季約47.1%增加約11.3個百分點，反映部份市民短期內看淡樓價走勢；其餘約41.6%的受訪者則認為未來12個月本港的樓價將平穩向好。
未來12個月本港樓價走勢
減息未完 約63%受訪者認為本港息口於年內回落
另一方面，雖然美國聯儲局1月份暫緩減息步伐，不過大部份受訪者相信減息周期尚未結束，有約63%的受訪者認為本港銀行未來12個月的息口會下跌，連續2季佔比最重；有約26%的受訪者認為本港未來12個月的息口不變；只有約11%的受訪者認為未來12個月本港的息口會上升。
本港銀行未來12個月息口走勢
今年美國有機會減息2次
市場憧憬新一份《財政預算案》有利好消息出台，現時買賣雙方均持觀望態度，買賣持續膠著，成交量仍未回復正常進度。不過王品弟預期，今年美國有機會減息2次，相信本港銀行亦會跟隨，若美國減息幅度及速度勝預期，按息水平進一步回落，將會有更多「供平過租」個案，令本港樓市更為受惠。若《財政預算案》推出新政策提振經濟，為市場帶來驚喜，相信有利樓市，樂觀預測全年樓價有望上升超過10%。交投方面，預期今年會較去年活躍，料「一手漲、二手升」勢頭延續，在一手主導下，上升幅度會較二手顯著。估計2025年一手成交量有望達1.8萬宗，按年升約15%；二手成交量進一步升約2%至4.2萬宗，新盤二手交投皆勝去年。
每年一二手成交
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