【理財個案】讀者：龔成老師，早前聽咗「你問我答」嘅video，當中提及到樓市趨勢。明白今年香港可能會跟隨美國減息，令到融資成本會減少咗，而且香港租務市場近來升左，所以投資價值係高咗。

我現時有兩層樓：

  1. 康怡花園：2015年買入7.4mio, 而家滙豐股價6.14mio, (down 17%)，利息 2.625%，樓齡38年，仲有640k要供。現時每月租出20,300。
  2. 華蘭花園：港島東 One Island East 對面，2016年買入5.41mio, 而家滙豐股價4.7mio, down 12%, 利息2.625%, 樓齡39年, 仲有574k要供。現時每月租出17,000。

想一間收租 一間自主

兩層樓嘅租金收入可以抵銷Mortgage payment加管理費差餉。而我自己租荃灣屋苑住。因為要住近屋企人。可能五年之後會搬返入一間自己屋住。到時一間收租，一間自主。

由於樓齡都好久，10年後我驚銀行唔肯逆按揭，同時維修費會好昂貴，我今年是49歲， 諗住五年之後可以半退休。現時都有跟龔sir買股票，希望日後可以收息，有被動收入。

問題：想賣咗呢兩層樓換尚翹峰

我本身好鍾意住灣仔，好想賣咗呢兩層樓換尚翹峰，兩房現時大概1千萬。之前睇過要1600萬。我應唔應該低賣低買？但係就會蝕錢。定係我應該等幾年兩層樓升返𣎴需要蝕錢先再考慮？還是我而家乜都唔好做繼續收租？老師，你覺得樓市會唔會升返10至20%呢？你成日話唔會大升，我都相信，因為香港已經唔同以前咁。大升幅度即係幾多percent呢？

先多謝龔sir的意見。

龔成老師分析︰逆按揭要55歲先做到

首先，逆按揭要55歲先做到，所以同你計劃退休時間會有少少落差。若以樓齡計，5年後應該做到逆按揭，10年後就會較勉強。一般50年以下，都唔會有大問題。至於是否換樓，我建議你從長線角度去考慮，到底邊個物業先係最適合你長線居住，同時又供得起。

換樓會蝕錢

而換樓會蝕錢，而個只係帳面數問題。你雖然沽出現有物業要蝕，但同時間買入新物業都係平左，所以大致算係平衡倒件事。簡單來說，你從整個財富的角度，合共物業比例佔你的財富部分，不算有好大改變，所以賣出兩樓買一層，對你財富比例方面的影響，不算好大。

香港樓市 我覺得係平穏格局

未來香港樓市，我覺得係平穏格局，唔大升，又唔大跌，即係每年最多平均個位百份比上落。

所以，我建議你想清楚就要開始安排，唔好諗住等樓市大升翻再算。如果你係諗住更換自住物業，建議都盡早規劃，畢竟你手上2個出租物業，年期雖不算長，但都唔短，投資價值會慢慢放緩。

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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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