【買樓攻略】近日美國聯儲局議息後決定維持利率不變。本來坊間憧憬減息效應會令樓市入場門檻及供樓壓力減低，繼而刺激樓市需求，如減息步伐放緩，恐怕大市需要更多利好消息才可延續升勢。
今年首季有多個大型新盤落成
早前差估署就公佈，私人住宅售價指數在去年12月份錄得289.1，乃自9月份以來首次下跌。今年首季有多個大型新盤落成，如果買家乃選擇「建築期付款」，恐怕仍然要面對銀行估價不足，以致須「抬錢上會」的問題。幸好近日亦有好消息，有機構宣布為2021年至2023年購入樓花的建期買家提供110%按揭，料可為部份資金緊張的買家解決燃眉之急。
樓花估價跟當年成交價有相當距離
香港樓市在2021年疫情期間仍創下歷史新高，如大家仍有印象，當年大圍站一個矚目新盤開售時部分單位呎價逾25,000元，但如今已輾轉下跌至約20,000元。樓市高峰時開賣的樓花，不少延至今年首季才會正式交付，相信屆時銀行對這批樓花的估價跟當年的成交價會有相當距離。
提供最高銀行估價110%的貸款
因此，為確保買家仍可順利成交，有機構推出新計劃，向2021年至2023年購入樓花的建期買家提供最高銀行估價110%的貸款，只要貸款總金額不超過成交價之90%，以及供款與入息比率不超過60%，便符合申請條件。
新計劃之下，如果有買家本身具一定入息水平，只是臨近成交日子缺乏資金填補成交價與銀行估價之差價，便可以透過做超高成數按揭以完成交易。
超高成數按揭例子
比方說，如一名買家在2021年以1300萬元購入一個樓花單位，如今銀行估價較原先下跌20%至1040萬元，做七成按供款25年的話，首期會由起初預計的390萬元急升至572萬元，相差達182萬元。而使用超高成數按揭的話，只要買家的入息水平足以符合供款佔入息六成比率的要求（約95,000元月薪），則最高可獲得1144萬元貸款（銀行估價1040萬元的110%，且低於成交價的90%），不用填補銀行估價差額之餘，首期更可降至156萬元。
按揭計劃總利息支出跟貸款額成正比
當然，按揭計劃的總利息支出跟貸款額成正比，假如買家「借到盡」，須有心理準備全期的利息支出會因而大幅增加。就利率方面，計劃要求按揭成數100%或以下的買家繳付最優惠利率（Ｐ）減1.75%的利息，跟各大銀行一般利率相若；但如買家借足110%，利率則會升至Ｐ減1.25%，即實際按息有可能達4厘。
買家切忌過分短視
買家參加計劃前務必衡量自身的財政狀況，一個手上沒有多餘積蓄，等待收樓期間僅能維持收支平衡的買家，跟一個有200萬元在手，隨時可調動資金「上會」的買家的考慮自有不同，買家切忌過分短視，眼見首期要求較低漠視自己的還款能力，草草決定「借多啲」。
買家「出手」前應先就不同方案多作比較
此外，讀者亦可留意金管局已於去年12月作出一次性特別安排，容許銀行向2021年至2023年購買樓花的建期買家提供最高80%的按揭，並放寬這批買家的供款與入息比率上限至60%，而銀行多為新造按揭提供不同優惠和回贈，買家「出手」前應先就不同方案多作比較。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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