【樓市走勢】乙巳蛇年已至,美聯集團今日與鋑聯控股攜手舉行新春傳媒團拜,黃建業於致辭時表示,雖然蛇年早春,但是樓市卻現「遲來的春天」,成交量暫未見顯著回升,主要原因是市場觀望「財政預算案」,預期「樓市小陽春」或延遲至3月出現。黃建業認為,蛇年經濟多變,「財政預算案」成後市關鍵,建議特區政府提出進一步振興經濟及樓市的措施,吸納外資、拓內需、減財赤。
黃建業:樓市晚春 料「小陽春」延至3月出現
雖然2024年特區政府先後撤辣及放寬按揭,而且美國重啟減息週期,但是整體物業成交量(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等),去年全年僅錄68,516宗,按年升約18%,仍未重返高峰。然而住宅樓價繼續疲軟,去年全年再跌約7%,連續兩年「價跌量升」,累計樓價已由3年前高位回落近28%。
展望2025變幻莫測 無從捉摸
展望2025年,黃建業認為整體經濟環境會像靈蛇一樣「變幻莫測,無從捉摸」。一方面,由於特區政府已經「全撤辣」及放寬按揭,加上持續有專才及升學人士來港,帶來新的置業需求及消費動力,令香港經濟的內在因素持續改善。然而,外圍因素卻一直存在高度的不確定性,例如中美關係、關稅及息口皆隨時出現變數,拖累經濟,亦影響樓市表現。
「小陽春」或延遲到「財案」公佈後
黃建業指出,2025年蛇年雖然「早春」,2月初已經立春,但是樓市卻出現「遲來的春天」,傳統農曆年後出現的「小陽春」未見蹤影,新盤及二手交投暫未有顯著上升,主要原因是市場觀望「財政預算案」的經濟及樓市措施。正是因為外圍因素變幻莫測,市民期待特區政府出招振奮經濟,因此在措施塵埃落定之前,買賣雙方,甚至發展商皆「謀定後動」,故相信「小陽春」或延遲到「財案」公佈後,亦即3月才會出現。
兩建議助樓市吸外資拓內需減財赤
黃建業認為,現時財赤嚴重,「財政預算案」將成後市的關鍵,冀特區政府能「未雨綢繆、居安思危」,提出有效措施,吸納資金來港置業定居,並增強內部需求,透過振樓市、去庫存,吸引發展商恢復買地,以增加庫房收入。具體建議包括:
為投資移民拆牆鬆綁
建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業,樓價全數計入投資額,鼓勵買樓可以移民。由於短期供應仍多,放寬投資移民,不會大幅刺激樓市上升,極其量穩住樓價及成交,幫助消化供應的同時,亦會為庫房帶來收入。
交易完成後才繳付印花稅
建議放寬印花稅延至交易完成後才需繳付,讓置業人士有更大的彈性來運用資金,有助減輕短期資金壓力。即使因為各種原因導致相關交易最終未能完成,買家亦不必因為已繳印花稅而承受損失。由於現時物業投機活動極少,相信放寬亦不會出現炒風。
2025年整體物業成交量料微升至7.1萬伙
黃建業預期,受惠於經濟復甦及內地人來港定居、投資及升學,相信物業交投仍有上升空間,惟升幅有限。預計2025年整體物業成交量可達7.1萬伙(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等),按年升約3.6%;整體物業成交金額則錄約5,550億元,按年升近3.3%。至於樓價,相信樓價已經見底,有望於年內回穩,即使再跌幅度亦有限,回升則視乎經濟前景。
黃靜怡:持續改革 靈活應變 勇對挑戰
黃靜怡表示,已於2024年大膽為集團引入「粉碎式」改革,提拔年輕管理層,為集團注入活力與創造力,締造足以引以為傲的成績,包括:
- 集團報盈喜,2024年首11個月除稅前溢利多於港幣3.5億元
- 去年多達7位美聯精英年薪過千萬元、30位年薪逾500萬元,328位精英年薪逾100萬元
- 全年共誕生74間業績達千萬分行,按年升約1倍
- APP 活躍用戶再奪全行之冠,超越行家逾一倍
- 美聯筍盤APP及網站累計橫掃近50個大獎等
市民轉為看淡短線樓價走勢
展望新一年,黃靜怡認為,蛇是聰明,亦是靈活及蛻變的代表,相信2025年的政治經濟及樓市皆變幻莫測。為了解市民對新一年樓市的最新看法,美聯物業於本週透過社交媒體,進行最新的「港人置業意向調查」,共收回逾200份有效問卷。受訪者中,認為樓價平穩或上升的雖然達61.5%,但是較去年同期調查錄得的75.8%,跌約14.3個百分點,可見部份市民轉為看淡短線樓價走勢;相反市民普遍更睇好租金升幅,高達81.5%受訪者中認為未來6個月租金將平穩或續上升,較去年同期錄得的58.6%,高出22.9個百分點。
45.4%受訪者表示有意於未來6個月入市
此外,市民的入市意慾未見顯著回升,45.4%的受訪者表示有意於未來6個月入市,較去年同期調查錄得的46.4%微跌1個百分點。調查結果反映,因應外圍及經濟環境變化急劇,部份市民觀望後市,影響入市意慾未有因撤辣及減息而持續回升,因此建議「財政預算案」中加強振興經濟及樓市的措施,以增強入市信心。
啟德是受歡迎的置業地區
調查結果亦顯示,啟德是受歡迎的置業地區,有高達21%受訪者以該區為置業首選,荃灣以20.5%緊隨其後,沙田及大圍則以17.6%排在第三位,將軍澳則以14.1%排第四,反映眾多「新區」已經取代傳統的住宅區成為市民置業的心水選擇。
黃靜怡表示,企業面對挑戰,必須主動及積極求變,以靈活應對變化。美聯集團的優勢是,2024年已經完成首階段變革。集團立足成功根基,2025年對後市及經營環境皆保持審慎樂觀的態度,堅定改革步伐,應付轉變、把握機遇,繼續推進同事轉型「智慧型代理」,善用新科技、線上平台及社交媒體吸客,並優化客戶線上置業的體驗,以應對不斷變化的市場需求;同時打造一個更多元的「美聯生態圈」(Ecosystem),各部門之間的合作將帶來更大的盈利機會。
黃耀銘:工商舖「最壞時刻已過」
黃耀銘指出,相信工商舖「最壞時刻已過」,展望2025年整體交投量會較2024年活躍,按年升約20%,達約4,200宗,重返2022至2023年的水平。事實上,工商舖的每月成交量已於2024年尾重現升浪,並錄得多宗大額成交,主要為用家入市。有此現象的主要原因有兩個,首先是工商舖售價已經顯著下調,到達更多買家可接受水平,其次是市場不斷傳出正面訊息。黃耀銘認為2025年會有更多對樓市利好的消息,吸引用家持續入市,帶動工商舖成交量見底反彈。
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