新春佳節,筆者祝各位讀者,安居樂業,金銀滿屋。
新一年的樓價有很大機會回穩
展望蛇年,香港樓市再現新氣象。筆者相信,新一年的樓價有很大機會回穩,雖然差餉物業估價署今日公布去年12月私人住宅售價指數按月下跌0.65%,連升2個月後再度回落,而去年全年累跌約7.13%。根據「美聯樓價指數」顯示,去年全年樓價則累跌約6.86%。不過,隨著未來新的私宅供應大有機會收緊,相信會為樓價帶來支持。
未來供應大方向呈下調趨勢
根據房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料,未來3至4年一手供應(包括已批出土地可隨時動工(熟地)、已落成未售出單位數目(現樓貨尾)、建築中未售出單位數目)於去年第四季合共錄107,000個單位,按季減少1,000個,連跌3季,並創5季新低,比起去年第一季112,000個的紀錄高位減少約5,000伙。隨著賣地減少,未來供應大方向呈下調趨勢。
最新未來3至4年新供應按季下跌,是由於建築中仍未售出單位數目按季大減9,000伙,最新第四季減少至68,000伙的5季低位。主要原因是去年第四季施工量大減至只有1,800伙,創逾2年(近9季)新低;惟期內落成量卻大幅急升至13,300伙的紀錄新高,不少建築中未售單位竣工,並轉為現樓貨尾,導致建築中未售單位按季大減。
相信發展商會積極「去庫存」
與此同時,雖然去年第四季熟地供應按季略為回升至12,000伙,但仍創自2014年第二季後的10年半次低,相信與本財年賣地大幅減少有關;不過值得留意,其中已落成未售單位(現樓貨尾)按季增加約6,000伙,最新第四季升至27,000伙的紀錄新高。正因現樓貨尾供應多,可見短期供應相當充裕,相信發展商會積極「去庫存」。
在去庫存的同時,亦有發展商開始恢復買地「補貨」,地政總署公佈,日前截標的沙田大圍美田路住宅項目,地皮最終以6.06億元批出。項目早前獲多家發展商入標競投,反應不俗,而是次地皮成交價亦合符市場預期,並獲大型發展商投得,反映政策湊效,優質小型項目對發展商有一定吸引力。不過,由於地皮規模較小,相信對整體供應的影響不大。
租金上升是樓價重要穩定因素之一
值得留意,租金其實是繼續企穩。第四季一般為租務淡季,但差估署去年12月份私人住宅租金指數按月仍錄約0.36%升幅,連跌2個月後再度回升,並帶動差估署去年全年租金累升約3.87%;據美聯「租金走勢圖」去年12月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.67元,去年全年租金升約5.16%,令「租升價跌」走勢連續2年背馳。隨著特區政府積極搶人才,加上內地生來港讀書,為本港租務市場帶來新增需求,相信會持續為租金帶來進一步上升的動力。而租金持續上升,亦是樓價的重要穩定因素之一。
作者簡介:布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載,憑實績由物業代理逐步晉升至管理層,一直緊貼樓市脈搏,對香港地產市場瞭如指掌,更融會豐富實戰經驗,歷年來為無數的家庭完成置業夢,其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒,不斷為有意置業的人士,提供獨到觀點。
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