【買樓攻略】近期銀主盤湧現,不少被拍賣的單位都低於估價兩至三成甚至更多,不少買家都打算「執平貨」,但銀主盤最惹人關注的始終是按揭問題,一旦過不了銀行審批,只能撻訂或硬着頭皮full pay買樓,最近就有兩個銀主盤案例,值得拿來與讀者分享。
銀主盤已經丟空7、8年 業主被通緝
第一個例子,是位於太古城的一個3房銀主盤,開價880萬元,較銀行網上估價1,373萬元低約36%,平賣的原因據傳媒報道,是因為業主涉及刑事罪行而逃離香港,目前被通緝,物業已經丟空7、8年,並且被法院頒令拍賣,相信是長期拖欠管理費而遭管理公司追討所致。
需full pay兼難套現
由於業主不在港未能提供樓契,故物業屬於無契樓,銀行不會承辦按揭,由於拍賣銀主盤大多以「必買必賣」模式交易,買家不能以缺契為由踢契,買家必須動用自己的財力,以全額購入物業,一旦財力未能支援,就只有撻訂一途。即使成功一筆過買入物業,單位空置多年,前業主有機會一直欠交的管理費、差餉等費用,都會在拍賣詳情中列明,買方要留意由誰人支付該等費用。
沒人作法定聲明下 沒法補契
一般情況,補契手續需要由遺失樓契者作出法定聲明。由於前業主已消聲匿跡,沒人作法定聲明下,就沒法補契了。因此新業主入手後亦難以透過重按方式將物業套現。
不過話說回頭,並不是所有銀主盤都是無契樓,或者樓契有問題,如果原業主有向銀行申請按揭,後來斷供被承按銀行收回物業,那麼樓契就一直由銀行保存,這些銀主盤大多沒有樓契問題。
居屋銀主盤有政府擔保
至於另一宗個案,則是柴灣綠置居屋苑的單位,該屋苑樓齡不足三年,原業主就因為破產無法繼續供款,而導致單位被收回拍賣,淪為銀主盤。項目以綠表價200萬元推拍,叫價較銀行估價低約三成,屬於市場罕見的項目。
要留意的是,物業以綠表價推拍,買家需要有綠表資格才可參與競拍,如果以底價拍出,物業仍在政府擔保期之內,新買家可享最高九成半按揭,首期僅需支付10萬元,而銀行審批按揭時亦會較為寬鬆,只要家庭總收入足夠供樓就能通過入息審查。
新買家亦要留意轉售限制
新買家亦要留意轉售限制,按照該屋苑的首次發售日期計算,該屋苑目前只能轉售予綠表買家,需要在首次轉讓契據日期起計十年後,才可補地價及在公開市場出售。
原業主申請按揭時已有政府擔保
有讀者可能會問,原業主申請按揭時已有政府擔保,他破產後銀行為何會拍賣物業,而不是向政府追討供款?必須釐清的是,政府擔保的只是居屋買家能夠毋須通過一般按揭的入息要求,也可獲得銀行批出按揭貸款,惟一旦業主持續斷供,銀行亦會收回物業重售。
作者簡介:子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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