買樓攻略】近年香港出生率低,人口老化乃政府規劃未來的一大挑戰。近日有報道關注長者被拒租的問題,報道提及一對年約70歲的夫婦疑因為年紀較大,物色租盤時屢遭業主婉拒睇樓、要求提交更多收入證明,甚至是簽約當日「反口」拒租。

長者退休人士申請按揭或會遇麻煩

長者因大多數已退休沒有穩定入息,部分業主或擔心他們無力交租變「租霸」,又或在單位過身「唔吉利」。可以的話,自己當業主一定比租樓安心,只是即使存有一大筆積蓄,如果不足以「full pay」,到了要申請按揭時也可能會遇到麻煩。

銀行通常會以「75減」計算還款期

銀行在處理按揭申請時會查核申請人的買賣合約、入息證明和信貸紀錄等。跟一般申請不同,高齡的申請者因為較難證明其還款能力,銀行通常會以「75減」申請人的年齡作為還款期的上限,例如一位65歲剛退休的申請者希望承造按揭,銀行能夠接受的還款期最長就只有75減65(申請者歲數),即10年供款期。

550萬的單位做5成按揭個案比較

供款期長短會因而影響入息要求及每月還款額,以一個550萬的單位為計,同樣做5成按,供10年跟30年的入息要求和每月還款額有巨大分別:

個案A(長者)

個案B

樓價

$5,500,000

$5,500,000

按揭成數

50%

50%

貸款額

$2,750,000

$2,750,000

申請者年齡

65

29

最長供款期(75減)

10

30

每月入息要求

$54,388

$24,698

每月還款額

$27,194

$12,349

全期利息支出

$513,234

$1,695,543

供款期較短 利息支出當然少很多

當然倒過來看,也可以說隨著供款期較短,年長的按揭申請者最後需要支付的總利息支出比30年供款期的支出少很多。惟到了退休年齡,即使是有退休津貼或目前有租金收入,每月收入可以穩定逾5萬元的人士相信不多,而且如果心儀的單位樓價更高的話,入息和每月退款額會更加誇張。

可以考慮加入較年輕的擔保人

如退休人士希望買樓而手上的資金又未足以一筆過支付樓價,申請按揭時可以考慮加入較年輕的擔保人。以前述的個案A為計,如果申請人加入了一位55歲的擔保人,銀行計算最長供款期時會以年齡較低者作基準,換言之其最長供款期會由10年改為75減55(擔保人歲數),即20年,入息要求和每月還款額亦會減至$31,898和$15,949,相對而言更加容易負擔。

有部分銀行會以「80減」計算

假如未有其他人可以幫忙做擔保,申請者還可以向不同的銀行查詢,有部分銀行會以「80減」計算最長供款期而非「75減」。但要留意,不論供款年期長短,銀行一般不會向60歲或以上人士批出高成數按揭(高於6成),大筆的首期資金可謂在所難免。

留意單位的樓齡問題

以上討論尚未觸及單位的樓齡問題,除了人齡之外,銀行計算按揭最高供款期時亦會以「75減」樓齡計算,如申請人為58歲,目標單位的樓齡已屆60年,其最高供款期會以兩者最高者為準,即75減60(樓齡),算出15年最長還款期,房屋類型(如藍籌屋苑可有較大彈性)亦會有影響,如有需要,可以向專業的按揭顧問諮詢意見。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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