【買樓攻略】近年香港出生率低,人口老化乃政府規劃未來的一大挑戰。近日有報道關注長者被拒租的問題,報道提及一對年約70歲的夫婦疑因為年紀較大,物色租盤時屢遭業主婉拒睇樓、要求提交更多收入證明,甚至是簽約當日「反口」拒租。
長者退休人士申請按揭或會遇麻煩
長者因大多數已退休沒有穩定入息,部分業主或擔心他們無力交租變「租霸」,又或在單位過身「唔吉利」。可以的話,自己當業主一定比租樓安心,只是即使存有一大筆積蓄,如果不足以「full pay」,到了要申請按揭時也可能會遇到麻煩。
銀行通常會以「75減」計算還款期
銀行在處理按揭申請時會查核申請人的買賣合約、入息證明和信貸紀錄等。跟一般申請不同,高齡的申請者因為較難證明其還款能力,銀行通常會以「75減」申請人的年齡作為還款期的上限,例如一位65歲剛退休的申請者希望承造按揭,銀行能夠接受的還款期最長就只有75減65(申請者歲數),即10年供款期。
550萬的單位做5成按揭個案比較
供款期長短會因而影響入息要求及每月還款額,以一個550萬的單位為計,同樣做5成按,供10年跟30年的入息要求和每月還款額有巨大分別:
個案A(長者) |
個案B |
|
樓價 |
$5,500,000 |
$5,500,000 |
按揭成數 |
50% |
50% |
貸款額 |
$2,750,000 |
$2,750,000 |
申請者年齡 |
65 |
29 |
最長供款期(75減) |
10 |
30 |
每月入息要求 |
$54,388 |
$24,698 |
每月還款額 |
$27,194 |
$12,349 |
全期利息支出 |
$513,234 |
$1,695,543 |
供款期較短 利息支出當然少很多
當然倒過來看,也可以說隨著供款期較短,年長的按揭申請者最後需要支付的總利息支出比30年供款期的支出少很多。惟到了退休年齡,即使是有退休津貼或目前有租金收入,每月收入可以穩定逾5萬元的人士相信不多,而且如果心儀的單位樓價更高的話,入息和每月退款額會更加誇張。
可以考慮加入較年輕的擔保人
如退休人士希望買樓而手上的資金又未足以一筆過支付樓價,申請按揭時可以考慮加入較年輕的擔保人。以前述的個案A為計,如果申請人加入了一位55歲的擔保人,銀行計算最長供款期時會以年齡較低者作基準,換言之其最長供款期會由10年改為75減55(擔保人歲數),即20年,入息要求和每月還款額亦會減至$31,898和$15,949,相對而言更加容易負擔。
有部分銀行會以「80減」計算
假如未有其他人可以幫忙做擔保,申請者還可以向不同的銀行查詢,有部分銀行會以「80減」計算最長供款期而非「75減」。但要留意,不論供款年期長短,銀行一般不會向60歲或以上人士批出高成數按揭(高於6成),大筆的首期資金可謂在所難免。
留意單位的樓齡問題
以上討論尚未觸及單位的樓齡問題,除了人齡之外,銀行計算按揭最高供款期時亦會以「75減」樓齡計算,如申請人為58歲,目標單位的樓齡已屆60年,其最高供款期會以兩者最高者為準,即75減60(樓齡),算出15年最長還款期,房屋類型(如藍籌屋苑可有較大彈性)亦會有影響,如有需要,可以向專業的按揭顧問諮詢意見。

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。