大灣區樓市｜房地產服務商戴德梁行表示，回顧2024年，首三季度受經濟復甦步伐未如理想和潛在買家對房市信心不足影響，大灣區住宅市場整體氣氛一度維持審慎。然而，自中央政府在9月中共中央政治局會議強調「要促進房地產市場止跌回穩」並分別對需求端和供應端提出針對性的刺激政策，10月份起住宅成交量錄得明顯反彈。
中共中央政治局會議強調：「要促進房地產市場止跌回穩」
2024年，受限於內地整體經濟放緩，加上房地產市場信心未完全恢復，大灣區住宅市場整體氣氛在上半年維持審慎。 雖然在“517樓市新政”出台後，6月份大灣區整體一手住宅交投量有所回升，但在其後的數月，市場已逐漸消化利好政策，對住宅成交未能帶來持續的刺激作用。
惟至9月下旬中共中央政治局會議強調「要促進房地產市場止跌回穩」，有別於“517樓市新政”主要針對需求端，是次出台政策從需求端和供應端多個維度刺激市場。中央亦發佈“房地產政策組合拳”，提出“四個取消、四個降低、兩個增加”，旨在降低買家入市成本，更重要的是鼓勵地方政府以專項債回購開發商閒置存量土地和存量商品房，以提高市場對開發商現金流的信心。
10月份起住宅市場活躍有所提升
自十月份起，住宅市場活躍有所提升，成交量明顯反彈，其中十月份大灣區整體一手成交按月升超過70%至4萬套水平。第四季數字亦顯著回暖，大灣區整體成交量比去年同期升42%，相對第三季亦大幅上升72%；當中以深圳和廣州表現最爲亮眼，分別比去年同期升165%和72%。以上數字均反映在利好政策支持下，大灣區住宅成交正逐步恢復。雖然大灣區2024全年整體一手銷售套數錄得約31.8萬套，較2023年回落16%，但跌幅主要集中在首三個季度，第四季數字已有所回升(圖一)。
大灣區一手住宅銷售數字
深圳二手住宅銷售價格指數已止跌回穩
住宅價格方面，一手房價較受發展商所推出市場的盤源質素影響，下半年大灣區九個內地城市一手房價升跌參半。更能反映市況的二手價格方面，以具指標作用的深圳爲例，參考國家統計局數字，二手房價在2024年頭九個月一直處於調整狀態，首三個季度共跌9.2%。但自中央在9至10月期間再度推出一系列刺激樓市政策後，尤其是有助改善開發商現金流的專項債，深圳二手住宅銷售價格指數已“止跌回穩”，10月份和11月份分別按月升0.7%和0.5%。料12月份升幅跟11月份相若，以至全年跌幅縮減至7.7% 。
深圳二手住宅銷售價格指數變動
陶汝鴻：有市場信心逐漸恢復
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示，回顧2024下半年出台的鬆綁政策，中央著力於刺激置業需求的同時，亦努力穩住供應。當中，戴德梁行認爲以中央表示支援地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地和存量商品房的政策最值得留意。此舉有助開發商改善現金流，繼而鞏固市場對開發商交付的信心，同時亦能確保住房供應穩定。惟有市場信心逐漸恢復，受鬆綁政策刺激的購買力才得以真正釋放。
最壞的情況已過去
展望2025年，戴德梁行相信最壞的情況已過去，房地產市場正隨著中央穩樓市政策止跌回穩，相信在利好政策支持下，成交量可以維持在目前水平，預計2025年一手銷售數字有望回升20%至約380,000套水平，支持樓價穩定向好。
