樓市走勢】隨著發展商的銷售進度和二手市場雙雙回軟之下,加上年尾傳統的淡季來臨,整體樓宇買賣登記在經歷了2024年底連續兩個月的下滑後,預計進入2025年首月時,根據上月中至本月中的滯後登記數據,或將創下三連跌的局面。然而,隨著一月底美國首次議息結果明朗化後,再加上新春假期的氣氛漸散,最快在二月將出現小陽春,而登記數據可望在三、四月份顯現出來。

樓宇買賣登記連續兩個月下滑

進入新的一年,先檢視一下去年十二月的整體樓宇買賣登記情況。據土地註冊處數字,2024年十二月份全港共錄得5,530宗樓宇買賣登記(這一數字主要反映了十一月中旬至十二月上旬的市場實況),較十一月份的7,695宗減少了28%,連續兩個月下滑,創下近三個月以來的低點,稍稍低於2024年全年平均的按月5,677宗;至於月內的整體物業登記總值錄得430.94億元,按月減少33%,同樣創下三個月以來的最低水平。

12月份一手私宅買賣登記宗數暴跌65%

從住宅物業的範疇分析,2024年十二月一手私宅的買賣登記量大幅下跌,主要原因是市場在前兩個月經歷了一波快速增長後出現回調,缺乏大型新盤的接力,導致登記量從高基數下急劇回落。總結十二月份的一手私宅買賣登記宗數暴跌65%,再次跌破千宗水平,僅錄得852宗,為近三個月來的最低;月內的買賣登記總值也急劇下降66%,僅有109.12億元。十二月份一手私宅登記量最多的三個新盤分別為滙都II的119宗、101 KINGS ROAD的109宗及The Yoho Hub II的30宗。

二手買賣登記按月跌15%

在二手住宅市場方面,早前一輪的盤源消化後,市場未及補充,加上投資者對美國候任總統特朗普的言論及政策持觀望態度,而新盤的靜默和十二月份的傳統淡季,均導致二手市場同樣轉冷。十二月份二手私宅的買賣登記共錄得2,907宗,按月跌15%,但仍是年內第四多的月份;同時,月內的登記總值也錄得15%的跌幅,從十一月的240.51億元減少至203.33億元,顯示量值雙雙下滑。

工商舖等非住宅市場隨著大市回軟

工商舖等非住宅市場上月也隨著大市回軟,當中佔比逾半的純車位登記量有所減少,加上工商舖三大範疇中的工廈及商廈均出現萎縮,僅靠店舖錄得的逾一成升幅,無法抵消整體的下跌趨勢。最終,十二月份整體工商舖及其他買賣登記量再度跌破七百宗,僅得683宗,按月減少9%;不過,受惠於個別大額登記的推動,月內的買賣登記金額激增七成,達到80.09億元,其中紅磡祥祺中心全幢的登記便涉及26.5億元,成為本月及全年最昂貴的商廈登記案例。

發展商延緩推出全新盤

展望未來,市場在經歷了一輪衝刺後轉趨審慎,部分潛在買家開始評估未來的減息力度和幅度,加上進入十二月下旬的旅遊旺季,買賣雙方忙於慶祝聖誕和元旦而暫時擱置交易,發展商也延緩推出全新盤,主要以銷售現有存貨為主,工商舖及車位的買賣亦顯得冷清。根據上述情況,預計反映實際市場狀況的2025年一月份整體樓宇買賣登記量,可能會持續下滑,恐怕會跌破五千宗水平,低試4,820宗,按月再跌近13%,屆時將創近四個月來最少。

農曆新年後不排除出現小陽春的可能性

然而,對於農曆新年後的市場情況,筆者預計會相對樂觀,並不排除出現小陽春的可能性。受惠去年全面撤辣及放寬七成樓按,買家的層面更加多元化,包括投資者及換樓客頻頻入市,因此今年出現小陽春的可能性相對較高,尤其是在春季(約三至四月)期間,隨著市場情緒改善及需求上升,料將出現更明顯的回暖跡象。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【潮樓特區】作者陳海潮|利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析,緊貼市況撰寫研究報告,精闢分析樓市動向。
圖片:作者提供
利嘉閣地產研究部主管陳海潮

作者簡介:陳海潮是利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析,緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問,並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來,利嘉閣地產除主營代理業務外,亦精闢分析樓市動向,為大眾提供最新最快的地產權威資訊。

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