投資入門】近日韓國總統尹錫悅因為倉促的戒嚴令,導致國會通過對其彈劾動議,政局混亂。保守派的尹錫悅大概三年前以低於一個百分點之差擊敗當時執政黨的候選人李在明。該次大選中,住房問題一直都是辯論焦點。兩派候選人都著眼於提升供應來解決問題,承諾未來提供數百萬的住房單位。而尹氏更偏向相信自由市場調節,放鬆住房市場的行政限制,減少政府參與。

規管「傳貰」制度下衍生的「差額投資」

之前文在寅執政五年間,韓國住房價格幾近翻倍。首爾公寓平均價格已接近一百萬美元,21年的上半年,首爾和其他主要城市的公寓價格中位數上漲了 11%,同比增長更達19%。普羅國民面對置業困難,文在寅政府任內曾經出手打擊房地產市場,多達25次,其中包括香港熟悉的降低承造按揭比率和供款佔收入比例,另外也有提高多戶業主的房產稅,甚至規管「傳貰」制度下衍生的「差額投資」。

傳貰是韓國獨有的租賃制度

傳貰是韓國獨有的租賃制度,租戶在搬入前支付一次性押金,而不是按月支付租金,並在租賃合同到期後全額收回這筆款項。 此方式允許房東通過自己的投資積累財富,因為他們在市場向好時,都會使用那巨額的押金(一般為房產價值的60%到80%),購買其他公寓,並再以「傳貰」制度租出,變相只需額外付出少部分金額即可持有多一個投資物業。

這種投資實踐就是所謂的差額投資:Gap Investment。在差額投資的助燃底下,房地產投機推高了住房需求,因為普通購房者和投資者都在爭奪本已有限的房屋供應,從而進一步推高價格以應對額外需求。

文在寅的打房「25道金牌」

綜合上述,文在寅的打房「25道金牌」,非但沒有把問題解決,房價更被越打越漲。文在寅政府對在大城市持有兩戶以上的業主開徵囤房稅,但業主巧妙地將稅金轉嫁給租客,造成租金上漲,而在租金上漲後,令許多年輕人認為「買平過租」,在預期房價會持續攀升的情況下而去蜂擁買房,進一步導致樓價上升。另外,文在寅政府一味只是聚焦減少房產需求,但忽略供應面,只會扭曲住房市場的參與者行為,適得其反。

2022年韓國全國房價年減4.68% 創史上最大降幅

尹錫悅執政以來,2022年到2023年經歷了加息週期,在該1年半的期間,韓國央行急速加息與尹錫悅政府刻意打壓房價之下,韓國房價跌幅創下歷史紀錄。根據韓國不動產院(Korea Real Estate Board)數據指出,2022年韓國全國房價年減4.68%,創下史上最大降幅,而22年12月甚至出現1.98%的歷史跌幅,而直至2023年年中,韓國房價連跌1年,創下11年來最長下跌趨勢,這段期間累積跌幅逾8.5%。

但到了2024年,韓國首爾地區的房價轉跌回升,韓國不動產院表示,房價上漲所引發的金融風險愈來愈令外界擔憂,而韓國房價還是一直在漲,2024年7月的漲幅更大,尤其是首都首爾地區的房價漲幅更是創4年多來最大。

現時韓國全國的土地價值乃5倍於GDP

韓國的資產價格飛漲,令國內外不少財金官員和學者擔心,會否步其鄰國日本後塵,出現所謂「資產負債表衰退」,從而進入經濟的迷失十年,甚至如日本一樣的三十年迷失。現時,韓國全國的土地價值乃5倍於GDP。日本在經濟泡沫前夕,則是5.4倍。韓國整體住房貸款額是其GDP的107%,比德國(58%)和美國(79%)要高得多。種種數據顯示,假若韓國政府沒有好好處理房產價格泡沫的問題,危機將一觸即發。

日韓兩國經濟體類型相近

日韓兩國經濟體類型相近,都是出口導向,而自2003年起,中國成為韓國最大出口對象,從2010年後已長期處在25%左右水準,遠高於第2大出口夥伴美國的13%。可是自從去年開始,韓國對中國貿易出現180億美元逆差,這是中韓自1992年建交以來,韓國首度在對中貿易上出現逆差,或許過往一段長時間中,韓國財閥的話事人多為二代或三代,長期處於安逸舒適圈,多抱有守業心態,而導致過分仰賴中國市場。

經濟迷失或會提早開始

韓國的宏觀經濟情況,如製造業的外移,如汽車,鋼鐵,造船,半導體等這些韓國處於領先地位的行業,的確都面臨其他國家,尤其中國,的猛烈競爭。宏觀經濟下行,加上借貸危機暴雷,隨時導致韓國跑步進入經濟迷失年代,看來韓國被彈劾的「大統領」尹錫悅在經濟問題處理上的拙劣,是導致其政治豪賭的其中一個因素,而在韓國估計還有一段長時間處於政局混亂,導致國外投資者信心下降,出現「韓國折扣」現象也在所難免,經濟迷失或會提早開始。

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作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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