房地產服務商戴德梁行發表了《人才住房 第二章：學生公寓》(Hong Kong Talent Housing Part II: Student Accomodation) 報告，指出香港現時所面臨學生床位不足及供求失衡的情況、探討由寫字樓和酒店改裝為學生宿舍的可行性、比較改裝前後的潛在回報、並對改裝過程和相關要求提出了具體建議。
著每個宿位有超過三名學生競爭
在最近2024施政報告中，政府宣佈銳意打造「留學香港」品牌的政策，重申吸引人才以保持香港競爭力的重要性，預期未來來港留學的非本地學生人數將不斷增加，為學生公寓板塊帶來龐大的潛在需求。目前，香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，意味著每個宿位有超過三名學生競爭，反映香港的學生宿舍供不應求的情況。
估計大學床位短缺至少達55,400個
戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢指出，根據戴德梁行預測，2023/24學年非本地學生的宿位短缺超過47,600個。隨著非本地學生人數學額上限由兩成提升至四成，未來的額外需求估計將達15,700個宿位，即使考慮到2027年前約7,900個潛在大學宿位的新供應，保守估計整體大學床位的短缺至少達55,400個。現時大學校內宿舍供應有限，加上私人住宅市場租金成本普遍高昂，這一巨大的供需缺口反映出私人市場投資發展學生宿舍的機遇。
相對歐美、日本、澳洲等國家，學生公寓在香港房地產市場中仍然是一個相對新興的板塊。然而，強勁的需求面使具改裝潛力的物業（如酒店、住宅和服務式公寓等）近期備受投資者追捧。
學生公寓部分床位獲大專院校包租
戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄指出，在過去兩、三年中，有關酒店或出租公寓項目的成交相對活躍，不少本地資金、營運商甚至房產資金都積極尋找價格相宜而且在地鐵沿綫的物業作投資，並在購入物業後改裝為學生公寓。事實上，一些正在營運的學生公寓的部分床位更獲大專院校包租，而且一般租約年期都是以一年爲主，使這些項目的出租率和收入資金流相對穩定，加上其營運成本和維修支出普遍較低，相信對追求穩定收益的投資者來説極具吸引力，成爲寫字樓及零售物業以外的出租物業的另類選擇。
租金收入可望大幅提升68%
高偉雄他續指：「以現時九龍區一間提供約600間客房的酒店為例，根據我們的估算，若業主把物業改裝成為學生宿舍，相關工程料可望於4至6個月內完成，屆時料可提供約1,200個床位，租金收入可望大幅提升68%。」
然而，現時市場上合適改裝作學生公寓的物業不多，而且過度改裝酒店亦可能減少酒店房間的供應，從而削弱香港作為國際大都會接待旅客的承載能力。政府在最近施政報告中提出將於今年推出先導計劃，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店或商廈為學生宿舍。
戴德梁行倡三大建議加速改裝學生宿舍
就此改裝政策，戴德梁行在報告中提出三大建議：
- 把“學生宿舍” 納入為新的規劃用途，並對從商業或酒店物業改裝為學生宿舍的項目進行豁免 – 建議在這新類別下，投資者將不再需要在改裝後另花六至九個月的時間申請酒店牌照，同時亦建議政府可簡化由寫字樓改裝酒店的限制，例如對於裝卸區和停車場的要求
- 提供低息貸款以激勵投資者參與改裝項目 – 現時香港的高息環境仍然是許多投資者入市的考慮因素和挑戰。若政府能協助投資者在改裝學生公寓項目過程中獲得低息貸款，相信可提振私人市場的參與度
- 提供專門建造學生宿舍（PBSA）的土地供應 –藉鑒英國和澳洲等海外市場的經驗，以及考慮到香港對於學生宿舍不斷擴張的長遠需求，戴德梁行建議政府可考慮在賣地計劃中加入學生宿舍的土地供應，亦可考慮利用閒置地塊如空置校舍改裝為學生宿舍，以幫助平衡供需差距
把“學生宿舍”列入為新的規劃用途類型
高偉雄指出，現時若投資者將寫字樓改裝成99房間以上的酒店或作學生宿舍用途，均涉及提供停車場和裝卸區等的要求，但是並不符合學生宿舍的實際營運需要。而且僅申請酒店牌照亦需要額外6-9個月的時間，意味著投資者在等待牌照批核時需放棄期間可賺取的潛在租金收入，大大削弱投資者的興趣。所以戴德梁行希望政府能考慮把“學生宿舍”列入為新的規劃用途類型，在此框架下投資者不僅能避免因申請酒店牌照而面對的冗長的程序，亦能加速改裝學生公寓所需的時間和審批過程，相信能有效鼓勵更多潛在投資者入市。
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